Ömlenek az olajdollárok az ingatlanba
Irta: Kameleon - Datum: 2013. January 21. 14:51:50
A nagy állami vagyonalapok megjelenése a közvetlen ingatlanbefektetési piacon viszonylag új jelenségnek tekinthetõ. Az összesen több mint 4600 milliárd dollárt kezelõ alapok a globális tõkepiacok megkerülhetetlen szereplõivé váltak az elmúlt évtized során, azonban az ingatlanpiacon idáig nem volt ilyen domináns a jelenlétük. A 2012-es évben azonban már a legnagyobb befektetõk közé léptek elõ és hatalmas tranzakciókat bonyolítottak le.
A legaktívabb állami vagyonalap az ingatlanpiacon a norvég olajpénzeket kezelõ Norges Bank Investment Management volt. Az összesen 500 milliárd euró vagyon fölött rendelkezõ alap 2012-ben 1,5 milliárd euró értékben vásárolt irodaházakat Európában, amivel a szegmens legaktívabb befektetõje lett a kontinensen. A 1,5 milliárd euró ráadásul csupán három tranzakciót takar: egy svájci, egy németországi és egy franciaországi portfóliót. A zürichi tranzakció a maga 830 millió eurójával 2012 legnagyobb ingatlanbefektetésének számít.
A norvég állami vagyonalap tranzakciói két másik szempontból is újdonságot jelentenek. Egyrészt a zürichi tranzakció az elsõ, amikor a hagyományos "core" piacokon (Németország, Egyesült Királyság, Franciaország) kívülre merészkedett, másrészt most elõször nem joint venture befektetést hajtott végre, hanem egyedül vágott bele a befektetésbe. Korábban az volt a jellemzõ, hogy nagy ingatlanpiaci-vagyonkezelõi tapasztalattal rendelkezõ intézményi befektetõkkel együtt (pl. AXA Real Estate, Generali) akvirált ingatlanokat. A norvég alap egyelõre ennél messzebbre (pl. Közép-Európa, Dél-Európa) nem tette még be a lábát, azonban természetesen nem zárható ki, hogy diverzifikációs céllal megjelenik majd a periférikus piacokon is.
A norvég alap mellett elsõsorban ázsiai és közel-keleti állami vagyonalapok voltak aktívak az európai ingatlanbefektetési piacon: a legnagyobb vevõk között találjuk a Hong Kong Monetary Authority-t, a Qatar Investment Authority-t. A PropertyEU adatai szerint 2012-ben a 25 legnagyobb irodabefektetés összesen kb. 11 milliárd eurót tett ki, melybõl az állami vagyonalapok kb. 5 milliárd eurót tettek ki. Az állami alapok tehát nem csak a tõkepiacokon játszanak egyre fontosabb szerepet, hanem a közvetlen ingatlanbefektetések területén is egyre fajsúlyosabb szereplõkké válnak.
Ugyan a top 25-be nem kerültek be, azonban komoly ingatlanbefektetéseket hajtott végre az azerbajdzsáni állami alap is: 2012 végén egy londoni és egy párizsi prémium ingatlant vásárolt meg. A párizsi vegyes funkciójú épületért az azeri állam 135 millió eurót fizetett az Axának, míg a londoni irodaházat 218 millió euróért vették meg az RREEF német nyílt végû ingatlanalaptól. A szénhidrogénekben gazdag ország nyugdíjalapja ráadásul korábban bejelentette, hogy összesen 1 milliárd euró értékben tervez európai ingatlanokat vásárolni. A londoni és a párizsi akvizíciók tehát csak az elsõ lépések voltak.
Egyre fontosabbak az állami alapok
Az állami vagyonalapok manapság már megkerülhetetlen szereplõk a nemzetközi tõkepiacokon. Rendszerint az ország devizatartalékának egy részét fektetik be, jellemzõen a tulajdonos állam hosszú távú céljait is figyelembe véve. Az alapok politikai szerepvállalása már régebb óta vita tárgya. 2008-ban a világ legnagyobb állami vagyonalapjai az IMF nyomására megállapodásra jutottak egy közös magatartáskódexrõl, ami megtiltja, hogy az önkéntesen részt vevõ szuverén alapok a befektetési döntéseiket bármilyen politikai akaratnak rendeljék alá. Hiába írták alá sokan, nehezen elképzelhetõ, hogy egy kínai, vagy egy öböl menti állami alap ne követne politikai célokat. A politikai félelmeket egyelõre enyhíti, hogy a kínai alapok például önmérsékletet tanúsítva elkerülik az amerikai védelmi cégek papírjait.
Az állami alapok egyrészt a jelentõsebb olajexportáló országokban jöttek létre, ahol az államok célja az alapokkal az olajvagyonból származó jövedelem átcsoportosítása jövõbeni célokra, a bevételek diverzifikálása és az országok stabilizálása a nyersanyagárak jelentõs esésekor. Másrészt olyan nagy kereskedelmi aktívummal rendelkezõ országokban alakultak ki, mint Kína, Dél-Korea, vagy Szingapúr, ahol szintén jelentõs devizatartalék halmozódott fel a külkereskedelmi többletbõl és a külföldi befektetésekbõl. Ezen kívül fõként a fejlett országokban az állam nyugdíjcélú megtakarításának kezelésére hoztak létre ilyen alapokat.
Az alapok szívesen fektetnek részvényekbe és kötvényekbe, akárcsak egyéb alternatív befektetési eszközökbe attól függõen, hogy milyen funkciót tölt be az alap (például stabilizálási funkciót, mint az orosz, vagy megtakarítási funkciót, mint a norvég). A befektetési célpont kiválasztásakor nem ritkán elõfordul, hogy egyes államkötvények, vagy részvény befektetéseket politikai célok is motiválják, például hogy megvédjenek egyes stratégiai fontosságú, vagy technológiai vívmányokat birtokló vállalatokat. Mivel az állami befektetési alapok jellemzõen nem túl transzparensek, nem szívesen teszik közzé, mibe fektetnek, ami viszont táplálja az állami alapokkal szembeni nyugati aggodalmakat.
A befektetõk többségéhez képest a szuverén alapok hosszabb befektetési horizonttal rendelkeznek, de általában nincsenek olyan kötelezettségeik, mint például a nyugdíjalapoknak, vagy a biztosítóknak. Ennek köszönhetõen az állami alapok inkább alkalmasak arra, hogy vagyonuk nagyobb részét hosszabb távú alternatív eszközökbe fektessék. Az alapok éltek is a lehetõséggel, az elmúlt években jelentõsen növelték magántõke-, ingatlan- és infrastrukturális befektetéseiket, az alternatív eszközöket vásárló alapok száma pedig megnõtt (noha arányuk az új indítások miatt enyhén csökkent). Az IMF tanulmánya szerint az alapok többsége a veszteségek ellenére jelentõsen növelte részvényekkel és alternatív eszközökkel szembeni kitettségét, így a válság óta fokozott befektetõi óvatosság miatt a magántõke, és az ingatlanpiacon a szuverén alapoknak egyre komolyabb szerepük lett.
Magyarországot sem kerülik el
Bár a legaktívabb befektetõ, a norvég alap radarján a KKE-régió és Magyarország még nincs rajta, azonban a közel-keleti szereplõk megjelentek már Budapesten is. Budapest egyik legexkluzívabb szállodáját, a Gresham Palace Hotel-t ugyanis Omán Szultánságának vagyonkezelõje, a State General Reserve Fund (SGRF) vásárolta meg. Emellett a dubai Al Habtoor Csoport 2012-ben megvásárolta a szintén ötcsillagos budapesti Le Meridien szállodát. Khalaf Ahmed Al Habtoor, a vállalatcsoport tulajdonosa ráadásul a további befektetési lehetõségeket sem zárta és kijelentette, hogy hosszú távra terveznek Magyarországon.
Hogy a közel-keleti alapok terveznek -e további magyarországi befektetéseket azt nem lehet tudni, az viszont biztos, hogy a hazai ingatlanpiacnak nagy szüksége lenne újabb befektetésekre, hogy helyreálljon a piaci likviditás és a bizalom. Az állami vagyonalapok pedig Budapesten prémium ingatlanpiaci termékekhez juthatnak Nyugat-Európában elképzelhetetlen, 8-9 százalékos hozamszinteken.
http://www.portfo...cikkajanlo