Posta Imre weboldala

Ingatlanadót vezettek be Kínában
Irta: Olvaso - Datum: 2011. February 03. 10:40:34

Teljes hir

Napokon belül új adót vezet be a kormány
Ingatlanadó beveztésérõl döntött a kínai kormány. Az intézkedéstõl a kabinet a 19 hónapja folyamatosan emelkedõ ingatlanárak letörését várja, ugyanakkor elemzõk szkeptikusak az adó sikerességét illetõen. Ezzel párhuzamosan számos szakértõ továbbra is ingatlanpiaci lufitól félti az országot.

A múlt hét folyamán ingatlanadó kivetésérõl döntött a kínai kormány. Az adó bevezetése – a korábbi gazdaságpolitikai reformokhoz hasonlóan – egyelõre csak próbajellegûnek tekinthetõ, mivel az intézkedés mindössze két városra, Sanghajra és Csungcsingra (Chongqing) vonatkozik, továbbá ott is csak az újonnan vásárolt, második otthonok után kell majd befizetni a közterhet. Az adó éves mértéke Sanghajban az újonnan vásárolt lakás értékének 0,4–0,6%-a, míg Csungcsingban az ingatlan árának 0,5–1,2%-a között fog mozogni. A befizetendõ sarc pontos értékét az ingatlannak az átlagos piaci árakhoz viszonyított értéke alapján határozzák majd meg. Az intézkedéstõl a kormány hosszútávon az elszabadult kínai ingatlanpiac visszafogását, illetve a lakásárak letörése által a közelmúltban elharapódzott infláció mérséklését várja.

Egekbe szökõ árak
A kínai nagyvárosi lakásárak az elmúlt 19 hónapban folyamatosan nõttek, 2010 decemberében az ingatlanok átlagosan 6,4%-kal drágábban cseréltek gazdát, mint egy évvel korábban. Ugyanakkor az ingatlanár-emelkedés üteme immár nyolc hónapja lassul, s ezen idõszak alatt megfelezõdött – a drágulás mértéke éves összevetésben áprilisban 12,8%-on tetõzött –, a havi szintû növekedés decemberre 0,3%-ra mérséklõdött. Ezzel együtt a kínai Statisztikai Hivatal adatai szerint a tavalyi év során az ingatlaneladások értéke 18,3%-kal nõtt, míg a lakáspiaci szektorba irányuló befektetések mértéke ennél is jelentõsebb, 33,2%-os bõvülést mutatott, a tranzakciók összege éves szinten 4,8 ezer milliárd jüanra (kb. 143 ezer milliárd forint) volt tehetõ. Ráadásul egyes nagyvárosokban az áremelkedés jelentõsen meghaladta az országos átlagot, Pekingben a négyzetméterárak decemberre elérték a 26 ezer jüant (kb. 770 ezer forint), mely novemberhez képest 12,6%-os drágulást jelentett.
A piac túlfûtöttsége, illetve az elharapódzó spekuláció mellett a fenti tendenciák jelentõs társadalmi veszélyekkel is járnak, mivel az egekbe szökõ árak következtében egyre kevesebb kínai család engedheti meg magának a lakásvásárlást. E probléma orvoslására a kormány 2011 folyamán 10 millió olcsó lakás átadását tervezi, míg a jegybank várakozásai szerint a megfizethetõ árú ingatlanok építésére az idén 1,3 ezer milliárd jüant (kb. 38 ezer milliárd forint) fordítanak majd Kínában. Ezzel párhuzamosan a pekingi Pénzügyminisztérium tájékoztatása szerint az ingatlanadóból befolyó összegeket is elérhetõ árfekvésû lakások építésére fogják költeni.

Ingatlanpiaci szigorítások
Szakértõk szerint kétséges, hogy a múlt hét szerdán bevezetett ingatlanadó önmagában elegendõ lenne a rohamléptekkel bõvülõ lakáspiac visszafogására, ugyanakkor a spekuláció visszaszorítása terén hatásos lehet az intézkedés. Michael Klibaner, a Jones Lang LaSalle ingatlancég Kína-szakértõje a BBC-nek elmondta: az adó kivetése nem az árak visszafogására irányult, hanem a „lakásfelhalmozás” visszaszorítására, mivel az új közteher bevezetése jelentõsen megemeli a befektetési és/vagy spekulációs céllal vásárolt, a legtöbb esetben üresen álló ingatlanok fenntartásának költségeit. Hasonlóan nyilatkozott Csungcsing polgármestere is, aki szerint nem valószínû, hogy az adó letöri majd az árakat, ugyanakkor csökkentheti a piaci spekuláció mértékét. A Wall Street Journalnak nyilatkozó kínai befektetõk arról számoltak be, hogy továbbra is optimisták az ingatlanpiaci lehetõségeket illetõen, és a jövõben is jelentõs keresletre számítanak, különösen az ország gyorsan fejlõdõ belsõ területein, míg az adó szerintük nem okoz majd komoly visszaesést az üzletágban, sõt „stabilizálhatja” a szektort. Ugyanakkor egyes vélemények szerint az adó, illetve annak szûk körben történõ kivetése vissza is üthet, mivel megnövelheti az intézkedés által nem érintett területekre irányuló spekuláció mértékét.
Habár az ingatlanadó próbajellegû bevezetése nem valószínû tehát, hogy megfogja majd az árakat, a kormány számos más intézkedéssel próbálja kordában tartani a sokak szerint túlfûtött építõipari szektorát és az ingatlanpiaci spekulációt. Peking a napokban 50-rõl 60%-ra emelte a foglaló minimális mértékét, illetve korábban a jelzálogfeltételeket is szigorította a második lakások vásárlására irányuló tranzakciók esetén. A kínai jegybank emellett a napokban az inflációs félelmekkel párhuzamosan a banki hitelezés visszafogására tovább emelte a pénzintézetek kötelezõ tartalékrátáját is – az elmúlt két hónapban immár negyedszerre –, míg az is tovább hûtheti az ingatlanpiacot, hogy a – tavaly októberi és decemberi – kamatemelések következtében a pénzintézetek jelzálog-kondícióik szigorítására kényszerültek. A kormány emellett a helyi önkormányzatokat is ingatlanpiaci szigorítások bevezetésére, többek között a személyenként/családonként vásárolható lakások számának maximalizálására, illetve a harmadik otthonok vásárlására kibocsájtott jelzáloghitelezés betiltására kötelezte.

Lufi-félelmek
A szigorítások ellenére az ingatlanárak jövõbeli mozgását illetõen megoszlanak a szakértõi vélemények. A Reuters által megkérdezett tíz ingatlanpiaci cégbõl hét számít mérsékelt drágulásra 2011 folyamán, és kínai kormányzati szakértõk is hasonló várakozásokról számoltak be. A kínai Tudományos Akadémia két héttel ezelõtt publikált jelentése szerint az ingatlanárak idén átlagosan 12,7 százalékkal emelkedhetnek, míg a Kereskedelmi Kamara elemzõje a Hszinhua (Xinhua) hírügynökségnek úgy nyilatkozott, hogy az inflációs várakozások, illetve a befektetõk tõkebõsége miatt rövidtávon nem valószínû az áresés. Ugyanakkor a Wall Street Journal hasábjain a Citigroup elemzõje 5%-os, míg az OUB Kay Hian szakértõje 10–15%-os árzuhanást vizionált.
A múlt évi tendenciák következtében továbbra is sokan egy piaci lufi kialakulásától féltik a kínai ingatlanszektort. Amint arról korábban a már beszámoltunk, a jelentõs áremelkedés, illetve az azzal párhuzamosan jelen lévõ kínálati többlet arra enged következtetni, hogy a szektor jelentõsen túlfûtötté vált, s az ingatlanpiac szárnyalása nemcsak a nagymértékû keresletnek, hanem az elharapódzott spekulációnak is köszönhetõ.

A Citigroup hétvégi jelentésében arra figyelmeztet, hogy az ország gazdaságának ingatlan-függõsége az amerikai és a japán ingatlanpiaci válságokat megelõzõ állapotokhoz hasonlítható. A bankcsoport elemzése szerint a lakáspiaci befektetések tavaly a kínai GDP 6,1%-át tették ki, mely szám megegyezik az Egyesült Államok válság elõtti, 2005-ös csúcsértékével, és mindössze két százalékkal marad el a japán ingatlanszektor tetõzésekor megfigyelt adatoktól. Sen Ming-kao (Shen Minggao), a cég vezetõ elemzõje a Bloombergnek adott interjújában kiemelte: a kínai ingatlanszektor „lufistádiumba lépett”, szerinte az árak a GDP 8%-át meghaladó lakáspiaci befektetések esetén „nyilvánvalóan tarthatatlanok”, így amennyiben a jelenlegi szigorítások nem hoznak átütõ sikert, az országra Amerikához és Japánhoz hasonló sors várhat. Az elemzõ hozzátette: az ingatlanpiaci befektetések 10%-os visszaesése a szektor teljesítményétõl függõ más iparágakra gyakorolt hatásokat is figyelembe véve összesen 2,5%-kal is csökkentheti a kínai GDP-t.
Hasonló félelmeinek adott hangot a múlt héten Pekingben a Világbank kínai alelnöke, Justin Yifu Lin is. Szerinte Kínának „gondosan tanulmányoznia kell” Írország és Japán példáját, ahol a rohamléptû gazdasági növekedés végül egy hatalmas ingatlanpiaci válságba torkollott, mely a pénzügyi szektor összeomlásához és a reálgazdaság megtorpanásához vezetett. Ugyanakkor a közgazdász hozzátette: továbbra is bízik a kínai gazdaság erejében és növekedési potenciáljában.

Forrás: Link