Nagyot estek a lakásárak - megjöttek a vevõk
Irta: Olvaso - Datum: 2012. January 12. 09:46:33
Elsõsorban a végtörlesztés miatt piacra kerülõ olcsóbb ingatlanok pörgették fel a forgalmat, így a 2011-es év legerõsebb hónapja december lett. Az év végén a teljes forgalom 11 százalékát bonyolították, igaz a lakásárakat tükrözõ mutatók egyes szegmensekben – például panellakásoknál - mélypontra estek, derül ki a Duna House elemzésébõl.
Teljes hir
Elsõsorban a végtörlesztés miatt piacra kerülõ olcsóbb ingatlanok pörgették fel a forgalmat, így a 2011-es év legerõsebb hónapja december lett. Az év végén a teljes forgalom 11 százalékát bonyolították, igaz a lakásárakat tükrözõ mutatók egyes szegmensekben – például panellakásoknál - mélypontra estek, derül ki a Duna House elemzésébõl.
Eladó ingatlanok országszerte
Az év utolsó havának 8740 darabos ingatlan adás-vételi száma 2011 csúcshónapja lett és ez egyértelmûen a végtörlesztésnek tudható be. A 2011-es teljes évre vonatkozó országos adás-vételi tranzakciók darabszámát a Duna House becslése alapján 80500-ra lehet tenni. A Keresleti Index alapján a decemberi, szezonális visszaesés nem volt olyan mértékû, mint egy évvel korábban.
A viszonylag hosszas stagnálást követõen 2011 második felében elindult árcsökkenés tovább folytatódott az utolsó negyedévben is. Az aktuális, egy százalékpontos csökkenés nem tûnik drámainak, de a teljes utolsó negyedévet tartalmazza, amin belül folyamatos csökkenés volt tapasztalható, vagyis a december hónap ennél mélyebben állt.
A területi bontás alapján súlyozva kialakított típusindexek közül országosan a panellakások ára mutatja a nagyobb esést, míg a téglalakások ára csak egyetlen százalékpontot vesztett. A vidéki indexek a végtörlesztés hatására prognosztizált 4-5 százalékpontos esést mutatnak. A budapesti panelek ára újabb mélységi rekordot döntött, nominál értéken 77, reálértéken 64 ponton áll. A téglalakások indexe felfelé görbül (91/76 pont), de 2011 elsõ félévét megnézve ez nem trendforduló, csak az átmeneti mélyvölgybõl való visszapattanás. Ezzel mindenesetre továbbra is a legértékállóbb ingatlantípus.
Rendkívül változatos képet mutat a 2011 második felében értékesített lakások minõségi preferenciát bemutató ábrája. Nagy eltérések voltak megyénként abban, hogy a vevõk milyen állapotú lakást vásároltak. Felújítandó lakást leginkább Fejér megyében vettek. Közepes állagú ingatlan Borsodban fogyott legjobban, meghaladva a 40 százalékot az összes adás-vétel közül. A „jó” minõség Somogyban fogyott, míg a „nagyon jó” Bács és Hajdú-Bihar megyékben, ahol ezek közel a felét tették ki a teljes volumennek.
Pénzt keresne a részvénypiacokon? Próbálja ki 20 napig ingyenesen az mfor tradert!
A végtörlesztéssel várható volt, hogy növekedni kezd mind az irányár, mind pedig az alku értéke. Ez többnyire be is következett, fõleg az irányárváltozás esetében. Az eladók rugalmasabbak az árak kezelésében és a túlkínálati piacon, illetve az ingatlaneladással végtörlesztõk versenyében, így jobban hajlanak az árcsökkentésre. Ez az átlagokban 1-2 százalékot jelent csupán, de mivel az összeladás harmada végtörlesztõ, így ez is jelentõs. A leglátványosabb értékek a budapesti házeladóknál mutatkoztak, itt 10 százalékos árlevitel után további 9 százalékos alkuval tudtak csak értékesíteni. Országosan Nógrád megyében mutatkozott a legnagyobb teljes árváltozás 2011 második felében, ahol 13 százalékos irányárcsökkentés követõen a vevõk további 5 százalékot alkudtak. Budapesten az összes árváltozás átlaga 11 százalék volt.
A fõvárosi vásárlók kb. 60 százaléka még nem érte el 40. életévét. Közülük a legjelentõsebb réteg, a harmincas korosztály, akik átlagban 14 milliót költöttek decemberben, 60 m2 körüli lakásukra. A végtörlesztéssel 10 százalékot erõsödött a befektetõk aránya szeptemberhez képest, most 28 százalékban közülük kerülnek ki a vevõk. Vidéken hasonlóan alakult a korosztálybeli megoszlás, mint Budapesten, de itt majd’ 1 millióval kevesebbet költenek a harmincasok, ráadásul ezért nagyobb, 80 m2-es lakást tudnak venni. Nagyobb lakásra (átlag 107 m2) a vásárlók 22 százaléka vágyott decemberben, õk 19 milliónál többet költöttek átlagosan. Budapesten 32 százalékra nõtt az elõ/végtörlesztõk aránya a novemberi 22-rõl, így õk teszik ki a legnagyobb eladói csoportot. Átlagban 13,2 milliós, 59 négyzetméteres lakásuktól váltak meg decemberben. Az eladók harmada vállalkozó, közel 17 milliós, átlag 65 m2-es ingatlanjaiktól válnak meg. Vidéken szintén az elõ– ill. végtörlesztõk teszik ki az eladók legnagyobb, mintegy 34 százalékos hányadát. Õk drágább, nagyobb lakásoktól válnak meg, mint a budapestiek, ugyanis átlagban 14,5 milliós, 88 négyzetméteres ingatlanok találtak új gazdára. Megnõtt az 50-esek eladási kedve, most 27 százalékot tesznek ki, míg egy hónappal korábban 18 százalékban voltak jelen.
A Duna House szakértõi összehasonlították 2011 elsõ, illetve második félévének adás-vételi tranzakció paramétereit. Budán csökkent a 40-60 m2 közötti lakások eladási aránya, míg nõtt a 60-100 közöttieké. Négyzetméterárakat tekintve Pesten csökkent a 150-250 ezer forint közötti négyzetméteráron kínált lakások aránya, de az olcsóbbaké és drágábbaké nõtt. Budán épp a 150-200 ezer közötti kategória iránti kereslet nõtt meg, viszont itt viszonylag homogén maradt az arányeloszlás a kategóriák közt, míg Pesten az árral együtt csökken az arány is. Lakásárakat tekintve Budán az 5-10 milliós lakásokat szinte ugyanannyian veszik, mint a 10-15 millióst. Pesten az utóbbit már csak feleannyian.
A Közép-Magyarországi régión kívüli megyékben sok változás nem történt a két félév összehasonlításában, legfeljebb az 5-10 milliós kategória iránti csökkenés mellet a drágábbak növekedése figyelhetõ meg. Pest megyében nõtt a 40-100 négyzetméter közötti lakáseladások aránya (80-100 között 5%-kal) az összes többi kategória terhére. Ugyanitt látványosan, mintegy 12 százalékkal nõtt a 10-15 milliós lakások eladási aránya, míg az összes többié csak csökkent az elsõ féléves adatokkal összevetve.
Link