Navigacio
Szakmai oldal:
RSS
Jásdi Kiss Imre: Hatodik Pecsét
Bejelentkezés
üdvözlet
A MAI NAPTÓL (2015/09/22) AZ ÚJ WEBOLDALUNK A: HTTP://POSTAIMRE.MAGYARNEMZETIKORMANY.COM :)
.....................
(A www.postaimre.net a továbbiakban szakmai oldalként müködik
az egykoti www.magyarnemzetikormany.com/pi-klub cím - archiv oldalként, amint tapasztalhatjátok - még mindig elérhetö.)
.....................
(A www.postaimre.net a továbbiakban szakmai oldalként müködik
az egykoti www.magyarnemzetikormany.com/pi-klub cím - archiv oldalként, amint tapasztalhatjátok - még mindig elérhetö.)
Leleplezték a csalást - Óriásit bukott az állam és a befektetõk
Aligha fogják viszontlátni a pénzüket a már megszûnt Macrogamma által korábban kezelt MAG és NAP ingatlanalapok befektetõi, elõbbi árfolyama 2012. december óta nullán áll, míg utóbbié a 10 ezer forintos névérték mellett 1552 forinton. A drasztikus tõkevesztés két okra vezethetõ vissza, egyrészt a hazai ingatlanpiac összezuhanására, másrészt az alapkezelõnél feltárt csalásra. A Kehi közel két hete tett feljelentést az ügyben, az ügyészség pedig a napokban megindíthatja a hivatalos nyomozást. A feltárt visszaélések szerint az alapokba kerülõ ingatlanokat szinte kivétel nélkül egy közbülsõ (offshore) cég közbeiktatásával vásárolták meg, amelyért a piaci árnál jóval többet adtak, így szivattyúztak ki óriási összegeket az alapokból. A csavar az egészben, hogy az APEH már 2011 elején talált visszásságokat az ingatlanértékesítésekhez köthetõ áfa-visszaigénylés kapcsán, azonban hivatalos feljelentésre csak most került sor.
Két héttel ezelõtt robbant a hír a médiában, miszerint a Kormányzati Ellenõrzési Hivatal újabb feljelentést tett, a már nem létezõ Macrogamma Alapkezelõ több ingatlanalapjánál ugyanis a több hónapos vizsgálatok azt derítették ki, hogy csalás történt. A Portfolio.hu-nak a Kehi-nél megerõsítették, hogy különösen jelentõs kárt okozó csalás elkövetése miatt ismeretlen tettes ellen feljelentést tettek. Kérdésünkre az ügyészségen elmondták, hogy pénteken kapta készhez az illetékességgel rendelkezõ Pest Megyei Fõügyészség a feljelentést, a napokban döntenek is a kérdésben. Az ügy kapcsán egy összeállítást készítettünk, amely felfedi, hogy pontosan miért fordult elõ, hogy számos befektetõ (nyugdíjpénztár, magánszemélyek és az állam) szinte semmit sem fog látni abból a pénzbõl, amit annak idején az alapokba invesztált.
Látszólag minden rendben ment az elején 1/2 következõ oldal →
A Macrogamma Befektetési Alapkezelõt 2006 júliusában alapították, az alapkezelési engedélyt 2006 októberében kapták meg, az elsõ alapjukkal, a MAG Ingatlanbefektetési alappal már korán, 2007 márciusában kijöttek. Annak idején még a nyugdíjpénztári szektor az aranykorszakát élte, a befektetési alapok nagyon népszerû befektetések voltak a portfóliókban, ezért nem volt nehéz tõkét gyûjteni a pénztáraktól, illetve bizonyos magánbefektetõktõl. Különösen azért volt nagy érdeklõdés az alap iránt, mert azt ígérték, hogy a portfóliót nagyobb részben valóban ingatlannal fogják feltölteni, és nem likvid vagyonnal, ahogy több másik riválisnál lehetett annak idején látni. Az adatok szerint 2 milliárd forinttal állt fel az alap, a nagy sikerre való tekintettel 2008 júniusában egy újabb alappal jelentek meg, aminek NAP Ingatlanfejlesztõ Alap volt a neve. A válság kitörésével gyakorlatilag egy idõben, 2008 szeptemberében a tõzsdére is bevezették az ingatlanalapokat, a két alapban akkor 4,1 milliárd forint volt.
A cél az volt, hogy a befektetõktõl összegyûjtött milliárdokon, valamint a FHB Banktól és az Allianz Banktól felvett jelzálog-hitelekbõl minél több ingatlant vegyenek a portfólióba, és azok hasznosításából, fejlesztésébõl és eladásából profitot tudjanak termelni. A válság azonban közbeszólt, 2008 novemberében a befektetési alapokat érintõ pánikszerû visszaváltások miatt az ingatlanalapok forgalmazását beszüntették 10 napra. Az alapkezelõ úgy döntött, hogy az esetleges kockázatok és visszaváltási igények miatt egyszeri 25%-os leértékelést hajt végre MAG-nál, majd az alapot zártvégûvé alakították át, hogy a válság okozta hullámokat kezelhessék. A MAG esetében a zártvégûvé alakítást 2009. március végén engedélyezte a PSZÁF, méghozzá 4 évre. A NAP esetében erre nem volt szükség, hiszen az alap már eleve (2008. július) 3 éves futamidõvel indult el.
Leleplezték a csalást - Óriásit bukott az állam és a befektetõk
A befektetõk az árfolyamokat megnézve nem lehetettek boldogok, bár a NAP-nál 2009 közepén, a MAG-nál pedig 2010 végén történt egy nagyobb portfólió-felértékelés, sõt a NAP hozamot is fizetett, azonban 2011 elején jött a fekete leves. Kiderült, hogy egy APEH-vizsgálat a 2008-2009-es idõszaki adóbevallások utólagos vizsgálata alapján adókülönbözetet állapított meg, amely az adóbírságokkal és a késedelmi pótlékokkal együttesen a MAG-nál 175,2 millió forint, míg a NAP-nál 164,5 millió forint volt. A szükségessé vált céltartalékképzés miatt mind a két árfolyam jelentõsen visszaesett, az alapkezelõ pedig annyira rossz helyzetbe került, hogy már nehézkessé vált az alapok kezelése.
A két alap közül az árfolyamok alapján a NAP volt rosszabb helyzetben, az APEH-határozat miatti céltartalékképzést követõen az árfolyam a névérték 50%-a alá esett. Az alap befektetõi végül úgy döntöttek, hogy a 2011 júliusában lejáró alap mûködését nem hosszabbítják meg, és mivel a Macrogamma mûködési engedélyét személyi feltételek hiánya miatt bevonták, és nem sikerült másik alapkezelõnek átadni az alapot (nem úgy, mint a MAG esetében), ezért a letétkezelõnek lett a feladata, hogy az ingatlan-portfóliót értékesítse. A letétkezelõ ING Banknál kérdésünkre elmondták, hogy a magyar piacon ekkor fordult elõ elsõként, hogy egy letétkezelõnek ilyen feladatot kellett megoldania, így folyamatosan egyeztettek a PSZÁF-fal és a NAV-val az alap miatt. Mint elmondták, õk is észlelték, hogy az alappal problémák vannak, és történhettek visszaélések korábban, amelyrõl értesítették is hatóságokat. A letétkezelõi feladatokat az ING Bank 2010 elejétõl látta el, a korábbi letétkezelõ az UniCredit volt, amelynek a jogászai mindent rendben találtak a jogi megfelelõség vizsgálatakor.
Az ügy bonyolultságát jelzi, hogy még a mai napig perben van az alap a NAV-val, ugyanis korábban a NAV határozatait megtámadta az alapok képviseletében eljáró Macrogamma. Ezeknek a pereknek a kimenetelei pedig befolyásolhatják a befektetõknek visszaszolgáltatható vagyon nagyságát, bár szignifikánsan magasabb összegre nem lehet számítani. Ráadásul a nehéz piaci körülmények miatt az ingatlanok értékesítése nem történt meg, az egy éves határidõt nem tudták tartani, a PSZÁF pedig nem hosszabbította meg azt; 2012 nyarán az FHB Bank által jelzálogjoggal terhelt ingatlanokat lefoglalta az FHB Bank, és a kényszerértékesítést õ intézi. A letétkezelõ az aktuális árfolyamokat teszi közzé, a folyamat lezárásáig pedig nem lehet tudni, hogy pontosan mekkora összeghez jutnak hozzá a befektetõk. Mindez azért is bizonytalan, mert az FHB Bankot a végrehajtás során történõ értékesítés esetén nem köti az a szabály, mint az alapkezelõt, hogy az eladási árnak az értékbecslésnél meghatározottaknál nagyobbnak kell lennie, hanem az ingatlan-végrehajtás általános szabályai szerint járhat el.
Válságkezelésre lépett be a Carion
A Carion Alapkezelõ intézmények, például nyugdíjpénztárak vagyonkezelésére szakosodott, az ingatlanpiacon már a Macrogamma elõtt végeztek befektetéseket. Tárgyalásokat kezdtek még 2010 végén a Macrogammával, mert az õ befektetõik és a Carion befektetõi között átfedések voltak, és a pénztárak kérték az alapkezelõt, hogy lépjen közbe, mert bajokat látnak a MAG esetében. Már a legelején világossá tették, hogy csak válságkezelésre hajlandóak átvenni az alapot, hiszen már akkor látszódott, hogy a nyomott ingatlanpiac miatt csodát nem lehet tenni. Az átvételnél a Carionra nézve pénzügyi kockázatot nem láttak, esetleg reputációs kockázata lehetett a tranzakciónak, a befektetõik kiszolgálása szempontjából viszont ez az áldozat vállalható volt.
A tényleges vagyonkezelés átvételére 2011 augusztusában került sor, az elsõ dolguk az volt, hogy egy új értékbecslõvel teljesen új értékelést készítettek a portfólióról, amelybõl kiderült, hogy a korábban megadottakhoz képest a portfólió körülbelül 40%-kalkevesebbet ér. Az ingatlanalapok azért is speciálisak, mert nagyon nehéz egy portfóliót beértékelni, fõleg olyan esetben, amikor a piac halott, ennek ellenére a 40%-os eltérés kiemelkedõen magas volt, 10-20% még nem keltett volna akkora gyanút. Az értékelésnél az alap múltját nem vizsgálták, visszamenõlegesen nem vizsgálták az ingatlanok adásvételeit, csak azt próbálták megállapítani, hogy az alap szerzõdéseibõl mit lehet kihozni, milyen bérleti díjjal lehet számolni. A befektetõkkel konzultáltak, hogy jogi lépéseket tegyenek-e, viszont mivel az a konszenzus alakult ki a pénztárakkal, illetve az õket képviselõ vagyonkezelõkkel, hogy erre nincs szükség, ezért erre nem is került sor.
Leleplezték a csalást - Óriásit bukott az állam és a befektetõk
Kornis Gábor, a Carion Alapkezelõ igazgatóságának elnöke elmondta: eközben az alap hitelezõivel is folyamatosan tárgyalni kellett. Az átvételt követõen viszonylag rövid idõn belül, 2011 decemberében az FHB Bank felmondta a hitelszerzõdést, és egy összegben követelte vissza az összeget, amire nem volt meg a fedezet az alapban. A bank 2012 nyarán az ingatlanokat nyilvános értékesítés keretében meg akarta hirdetni, azonban erre nem került sor. Az alap ellen viszont végrehajtást indítottak, ami a bankszámlákra kerülõ inkasszóhoz és 2012 végén az alap elleni megszûnési eljárás elindulásához vezetett. Az alapkezelõ az említett eseményekrõl tájékoztatta az alap hivatalos értékbecslõjét (az ingatlanokat a bank elõreláthatólag hitelértéken fogja értékesíteni), aki az ingatlanok aktuális negyedéves újraértékelésénél ezt figyelembe vette, - egy kivételével az összesen hitel volt - , így az alap árfolyama nullára esett.
A megszûnési eljárásra elvileg 1 év áll rendelkezésre, ez alatt az idõ alatt kellene az ingatlanokra vevõt találni. Ez viszont ilyen piaci körülmények között nagyon nehéz, az esetleges vásárlók nagyon jelentõs diszkonttal vinnék csak el õket. Kornis Gábor szerint õk is próbáltak vevõket találni, azonban erre most vajmi kevés esély van. A jogszabályok nagyon rugalmatlanok, Nyugat-Európában jóval több idõ van az ingatlanok értékesítésére, amit éppen azért találtak ki, hogy kedvezõtlen piaci folyamatok esetén ne kelljen nagyon nagy veszteséggel kényszerértékesíteni az ingatlanokat.
A Kehi-vizsgálat komoly visszaélésekre derített fényt ← elõzõ oldal 2/2
Köszönhetõen annak, hogy 2011 nyarától kezdve a nyugdíjpénztári visszalépések miatt a két ingatlanalap által kibocsátott befektetési jegyek egy része az államhoz került, a Kehi részletesen ellenõrizhette, hogy minden rendben ment-e a Macrogamma által indított és sokáig kezelésében lévõ alapoknál. Az árfolyammozgások ugyanis arra engedtek következtetni, hogy valamit nagyon elhibáztak. Már 2012 májusában a Kehi tett olyan utalásokat, miszerint néhány ingatlanalapnál visszaéléseket találtak, a több hónapos kutató munka után 2013. április végén feljelentésre is sor került. Mint megtudtuk, legalább 1,5 milliárd forint kárt okozhattak az alapok kezelõi egy olyan csalássorozattal, amely egészen eddig titokban maradt. A Kehi ismeretlen tettes ellen tett feljelentést, azonban információink szerint a feljelentés kellõen részletezett ahhoz, hogy pontosan be lehessen azonosítani a csalásban résztvevõ személyeket. A NAV a korábban lefolytatott ellenõrzései során az egyes ingatlanértékesítésekhez kapcsolódó áfa-fizetési kötelezettségek teljesítésével kapcsolatban állapított meg jelentõs szabálytalanságokat.
A Kehinek megvolt a lehetõsége arra, hogy az ingatlanok megvásárlásának körülményeit is részletesen ellenõrizze. A vizsgálat megállapította, hogy a MAG és a NAP ingatlanalapoknál - egyetlen egy ingatlant kivéve - az összes ingatlan egy offshore hátterû cégcsoport közbeiktatásával került az alapok tulajdonába. Ráadásul a Macrogamma és az offshore hátterû cégcsoportba tartozó cégek között több esetben is személyi vagy szervezeti összefonódást derítettek fel. Elõfordult, hogy a székhely volt azonos, de gyakorta a Macrogamma vezetõi, tulajdonosai, felügyelõbizottsági tagjai tûntek fel az offshore hátterû cégnél. Önmagában ez még nem lenne olyan nagy probléma, ha az ingatlan adásvétel rendben zajlott volna, de nem így ment.
Az ellenõrzés megállapításai alapján a csalás a következõképpen mûködött. Az alapok közvetetten vásárolták meg az ingatlanokat, az eredeti tulajdonos az offshore hátterû cégekkel volt kapcsolatban. Idáig még rendben is ment minden, mert az offshore hátterû cég a piaci árnak megfelelõ összeget fizette ki az eladónak. Az offshore hátterû vevõnek nem is volt szüksége saját tõkére ehhez, hiszen az alaptól az ingatlan vételre elõleget kapott, amelybõl az ingatlant az eredeti tulajdonostól megvásárolhatta. A turpisság viszont ezután következett, az alapok ugyanis jellemzõen a piaci árnál magasabban vették már meg az offshore hátterû cégtõl az ingatlant, ami a már bemutatottak szerint összefonódásban volt a vevõvel, vagyis nem piaci alapú volt a tranzakció. Információink alapján volt olyan, hogy a piaci ár többszörösét fizette ki az alap, miközben az ingatlanokkal semmi olyan dolog nem történt, ami ezt racionálisan elõidézhette volna. A piaci és a mesterségesen túlértékelt ár közötti különbség persze az offshore hátterû cégnél csapódott le.
Ehhez mindenképpen szükség volt az alapkezelõnél olyan munkatársakra, akik az irreálisan magas ingatlanárakat értékbecslésekkel támasztották alá, az ilyen módon túlértékelt ingatlanokat magában foglaló portfóliókkal kapcsolatos kimutatásokkal pedig azt a látszatot keltették, hogy annak értéke az aktuális piaci viszonyokat tükrözi. Elõfordult olyan eset is, amikor az alapkezelõ megbízásából eljáró értékbecslõ a megbízó "kifejezett kérésére" állapította meg azt az irreálisan magas árat, amelyért az alap az ingatlant az offshore hátterû cégtõl megvásárolhatta. Az alapok idõközben jelentõs bankhiteleket vettek fel, melyek biztosítására az ingatlanokat jelzálogjoggal terhelték meg. Mivel a hiteleket nem tudták visszafizetni, és mindkét ingatlanalap megszüntetése folyamatban van, az ingatlanokat várhatóan a piaci ár alatt értékesítik, a befolyó összegek pedig a hitelezõ bankokhoz kerülnek, vagyis a magánnyugdíjpénztárak által vásárolt és a nyugdíjpénztári visszalépések következtében az államhoz került befektetési jegyek teljesen elértéktelenednek.
Leleplezték a csalást - Óriásit bukott az állam és a befektetõk
Miért nem borult ki korábban a bili?
Miután a két ingatlanalap kapcsán gyakorlatilag az összes fontosabb szereplõvel beszéltünk, az a kérdés még mindig nyitva maradt, hogy miért nem tudtak a hatóságok hamarabb bekapcsolódni az ügybe, és miért kellett a NAV 2011 eleji határozatait követõen még bõ két évnek eltelnie ahhoz, hogy valaki feljelentést tegyen a visszaélések miatt. Forrásaink szerint egyébként a jogszabályoknak megfelelõen jártak el a külsõ szereplõk, önmagában azonban ez nem volt elegendõ ahhoz, hogy a feltárt csalást meg tudják akadályozni, vagy éppen az eseményekbe korábban be tudjanak avatkozni.
Egy név nélkül nyilatkozó forrás szerint nagyon nagy szerencse, hogy a válság kitört és az ingatlanpiacon ekkora esés következett be, mivel e nélkül valószínûleg nem is derült volna fény a Macrogammánál talált visszaélésekre. Az viszont kétségtelen, hogy az összes alapkategória közül talán egyedüliként az ingatlanalapok esetében volt efféle visszaélésre lehetõség, mert az ingatlanok értékbecslésének szabályozása korántsem tökéletes.
Link
Két héttel ezelõtt robbant a hír a médiában, miszerint a Kormányzati Ellenõrzési Hivatal újabb feljelentést tett, a már nem létezõ Macrogamma Alapkezelõ több ingatlanalapjánál ugyanis a több hónapos vizsgálatok azt derítették ki, hogy csalás történt. A Portfolio.hu-nak a Kehi-nél megerõsítették, hogy különösen jelentõs kárt okozó csalás elkövetése miatt ismeretlen tettes ellen feljelentést tettek. Kérdésünkre az ügyészségen elmondták, hogy pénteken kapta készhez az illetékességgel rendelkezõ Pest Megyei Fõügyészség a feljelentést, a napokban döntenek is a kérdésben. Az ügy kapcsán egy összeállítást készítettünk, amely felfedi, hogy pontosan miért fordult elõ, hogy számos befektetõ (nyugdíjpénztár, magánszemélyek és az állam) szinte semmit sem fog látni abból a pénzbõl, amit annak idején az alapokba invesztált.
Látszólag minden rendben ment az elején 1/2 következõ oldal →
A Macrogamma Befektetési Alapkezelõt 2006 júliusában alapították, az alapkezelési engedélyt 2006 októberében kapták meg, az elsõ alapjukkal, a MAG Ingatlanbefektetési alappal már korán, 2007 márciusában kijöttek. Annak idején még a nyugdíjpénztári szektor az aranykorszakát élte, a befektetési alapok nagyon népszerû befektetések voltak a portfóliókban, ezért nem volt nehéz tõkét gyûjteni a pénztáraktól, illetve bizonyos magánbefektetõktõl. Különösen azért volt nagy érdeklõdés az alap iránt, mert azt ígérték, hogy a portfóliót nagyobb részben valóban ingatlannal fogják feltölteni, és nem likvid vagyonnal, ahogy több másik riválisnál lehetett annak idején látni. Az adatok szerint 2 milliárd forinttal állt fel az alap, a nagy sikerre való tekintettel 2008 júniusában egy újabb alappal jelentek meg, aminek NAP Ingatlanfejlesztõ Alap volt a neve. A válság kitörésével gyakorlatilag egy idõben, 2008 szeptemberében a tõzsdére is bevezették az ingatlanalapokat, a két alapban akkor 4,1 milliárd forint volt.
A cél az volt, hogy a befektetõktõl összegyûjtött milliárdokon, valamint a FHB Banktól és az Allianz Banktól felvett jelzálog-hitelekbõl minél több ingatlant vegyenek a portfólióba, és azok hasznosításából, fejlesztésébõl és eladásából profitot tudjanak termelni. A válság azonban közbeszólt, 2008 novemberében a befektetési alapokat érintõ pánikszerû visszaváltások miatt az ingatlanalapok forgalmazását beszüntették 10 napra. Az alapkezelõ úgy döntött, hogy az esetleges kockázatok és visszaváltási igények miatt egyszeri 25%-os leértékelést hajt végre MAG-nál, majd az alapot zártvégûvé alakították át, hogy a válság okozta hullámokat kezelhessék. A MAG esetében a zártvégûvé alakítást 2009. március végén engedélyezte a PSZÁF, méghozzá 4 évre. A NAP esetében erre nem volt szükség, hiszen az alap már eleve (2008. július) 3 éves futamidõvel indult el.
Leleplezték a csalást - Óriásit bukott az állam és a befektetõk
A befektetõk az árfolyamokat megnézve nem lehetettek boldogok, bár a NAP-nál 2009 közepén, a MAG-nál pedig 2010 végén történt egy nagyobb portfólió-felértékelés, sõt a NAP hozamot is fizetett, azonban 2011 elején jött a fekete leves. Kiderült, hogy egy APEH-vizsgálat a 2008-2009-es idõszaki adóbevallások utólagos vizsgálata alapján adókülönbözetet állapított meg, amely az adóbírságokkal és a késedelmi pótlékokkal együttesen a MAG-nál 175,2 millió forint, míg a NAP-nál 164,5 millió forint volt. A szükségessé vált céltartalékképzés miatt mind a két árfolyam jelentõsen visszaesett, az alapkezelõ pedig annyira rossz helyzetbe került, hogy már nehézkessé vált az alapok kezelése.
A két alap közül az árfolyamok alapján a NAP volt rosszabb helyzetben, az APEH-határozat miatti céltartalékképzést követõen az árfolyam a névérték 50%-a alá esett. Az alap befektetõi végül úgy döntöttek, hogy a 2011 júliusában lejáró alap mûködését nem hosszabbítják meg, és mivel a Macrogamma mûködési engedélyét személyi feltételek hiánya miatt bevonták, és nem sikerült másik alapkezelõnek átadni az alapot (nem úgy, mint a MAG esetében), ezért a letétkezelõnek lett a feladata, hogy az ingatlan-portfóliót értékesítse. A letétkezelõ ING Banknál kérdésünkre elmondták, hogy a magyar piacon ekkor fordult elõ elsõként, hogy egy letétkezelõnek ilyen feladatot kellett megoldania, így folyamatosan egyeztettek a PSZÁF-fal és a NAV-val az alap miatt. Mint elmondták, õk is észlelték, hogy az alappal problémák vannak, és történhettek visszaélések korábban, amelyrõl értesítették is hatóságokat. A letétkezelõi feladatokat az ING Bank 2010 elejétõl látta el, a korábbi letétkezelõ az UniCredit volt, amelynek a jogászai mindent rendben találtak a jogi megfelelõség vizsgálatakor.
Az ügy bonyolultságát jelzi, hogy még a mai napig perben van az alap a NAV-val, ugyanis korábban a NAV határozatait megtámadta az alapok képviseletében eljáró Macrogamma. Ezeknek a pereknek a kimenetelei pedig befolyásolhatják a befektetõknek visszaszolgáltatható vagyon nagyságát, bár szignifikánsan magasabb összegre nem lehet számítani. Ráadásul a nehéz piaci körülmények miatt az ingatlanok értékesítése nem történt meg, az egy éves határidõt nem tudták tartani, a PSZÁF pedig nem hosszabbította meg azt; 2012 nyarán az FHB Bank által jelzálogjoggal terhelt ingatlanokat lefoglalta az FHB Bank, és a kényszerértékesítést õ intézi. A letétkezelõ az aktuális árfolyamokat teszi közzé, a folyamat lezárásáig pedig nem lehet tudni, hogy pontosan mekkora összeghez jutnak hozzá a befektetõk. Mindez azért is bizonytalan, mert az FHB Bankot a végrehajtás során történõ értékesítés esetén nem köti az a szabály, mint az alapkezelõt, hogy az eladási árnak az értékbecslésnél meghatározottaknál nagyobbnak kell lennie, hanem az ingatlan-végrehajtás általános szabályai szerint járhat el.
Válságkezelésre lépett be a Carion
A Carion Alapkezelõ intézmények, például nyugdíjpénztárak vagyonkezelésére szakosodott, az ingatlanpiacon már a Macrogamma elõtt végeztek befektetéseket. Tárgyalásokat kezdtek még 2010 végén a Macrogammával, mert az õ befektetõik és a Carion befektetõi között átfedések voltak, és a pénztárak kérték az alapkezelõt, hogy lépjen közbe, mert bajokat látnak a MAG esetében. Már a legelején világossá tették, hogy csak válságkezelésre hajlandóak átvenni az alapot, hiszen már akkor látszódott, hogy a nyomott ingatlanpiac miatt csodát nem lehet tenni. Az átvételnél a Carionra nézve pénzügyi kockázatot nem láttak, esetleg reputációs kockázata lehetett a tranzakciónak, a befektetõik kiszolgálása szempontjából viszont ez az áldozat vállalható volt.
A tényleges vagyonkezelés átvételére 2011 augusztusában került sor, az elsõ dolguk az volt, hogy egy új értékbecslõvel teljesen új értékelést készítettek a portfólióról, amelybõl kiderült, hogy a korábban megadottakhoz képest a portfólió körülbelül 40%-kalkevesebbet ér. Az ingatlanalapok azért is speciálisak, mert nagyon nehéz egy portfóliót beértékelni, fõleg olyan esetben, amikor a piac halott, ennek ellenére a 40%-os eltérés kiemelkedõen magas volt, 10-20% még nem keltett volna akkora gyanút. Az értékelésnél az alap múltját nem vizsgálták, visszamenõlegesen nem vizsgálták az ingatlanok adásvételeit, csak azt próbálták megállapítani, hogy az alap szerzõdéseibõl mit lehet kihozni, milyen bérleti díjjal lehet számolni. A befektetõkkel konzultáltak, hogy jogi lépéseket tegyenek-e, viszont mivel az a konszenzus alakult ki a pénztárakkal, illetve az õket képviselõ vagyonkezelõkkel, hogy erre nincs szükség, ezért erre nem is került sor.
Leleplezték a csalást - Óriásit bukott az állam és a befektetõk
Kornis Gábor, a Carion Alapkezelõ igazgatóságának elnöke elmondta: eközben az alap hitelezõivel is folyamatosan tárgyalni kellett. Az átvételt követõen viszonylag rövid idõn belül, 2011 decemberében az FHB Bank felmondta a hitelszerzõdést, és egy összegben követelte vissza az összeget, amire nem volt meg a fedezet az alapban. A bank 2012 nyarán az ingatlanokat nyilvános értékesítés keretében meg akarta hirdetni, azonban erre nem került sor. Az alap ellen viszont végrehajtást indítottak, ami a bankszámlákra kerülõ inkasszóhoz és 2012 végén az alap elleni megszûnési eljárás elindulásához vezetett. Az alapkezelõ az említett eseményekrõl tájékoztatta az alap hivatalos értékbecslõjét (az ingatlanokat a bank elõreláthatólag hitelértéken fogja értékesíteni), aki az ingatlanok aktuális negyedéves újraértékelésénél ezt figyelembe vette, - egy kivételével az összesen hitel volt - , így az alap árfolyama nullára esett.
A megszûnési eljárásra elvileg 1 év áll rendelkezésre, ez alatt az idõ alatt kellene az ingatlanokra vevõt találni. Ez viszont ilyen piaci körülmények között nagyon nehéz, az esetleges vásárlók nagyon jelentõs diszkonttal vinnék csak el õket. Kornis Gábor szerint õk is próbáltak vevõket találni, azonban erre most vajmi kevés esély van. A jogszabályok nagyon rugalmatlanok, Nyugat-Európában jóval több idõ van az ingatlanok értékesítésére, amit éppen azért találtak ki, hogy kedvezõtlen piaci folyamatok esetén ne kelljen nagyon nagy veszteséggel kényszerértékesíteni az ingatlanokat.
A Kehi-vizsgálat komoly visszaélésekre derített fényt ← elõzõ oldal 2/2
Köszönhetõen annak, hogy 2011 nyarától kezdve a nyugdíjpénztári visszalépések miatt a két ingatlanalap által kibocsátott befektetési jegyek egy része az államhoz került, a Kehi részletesen ellenõrizhette, hogy minden rendben ment-e a Macrogamma által indított és sokáig kezelésében lévõ alapoknál. Az árfolyammozgások ugyanis arra engedtek következtetni, hogy valamit nagyon elhibáztak. Már 2012 májusában a Kehi tett olyan utalásokat, miszerint néhány ingatlanalapnál visszaéléseket találtak, a több hónapos kutató munka után 2013. április végén feljelentésre is sor került. Mint megtudtuk, legalább 1,5 milliárd forint kárt okozhattak az alapok kezelõi egy olyan csalássorozattal, amely egészen eddig titokban maradt. A Kehi ismeretlen tettes ellen tett feljelentést, azonban információink szerint a feljelentés kellõen részletezett ahhoz, hogy pontosan be lehessen azonosítani a csalásban résztvevõ személyeket. A NAV a korábban lefolytatott ellenõrzései során az egyes ingatlanértékesítésekhez kapcsolódó áfa-fizetési kötelezettségek teljesítésével kapcsolatban állapított meg jelentõs szabálytalanságokat.
A Kehinek megvolt a lehetõsége arra, hogy az ingatlanok megvásárlásának körülményeit is részletesen ellenõrizze. A vizsgálat megállapította, hogy a MAG és a NAP ingatlanalapoknál - egyetlen egy ingatlant kivéve - az összes ingatlan egy offshore hátterû cégcsoport közbeiktatásával került az alapok tulajdonába. Ráadásul a Macrogamma és az offshore hátterû cégcsoportba tartozó cégek között több esetben is személyi vagy szervezeti összefonódást derítettek fel. Elõfordult, hogy a székhely volt azonos, de gyakorta a Macrogamma vezetõi, tulajdonosai, felügyelõbizottsági tagjai tûntek fel az offshore hátterû cégnél. Önmagában ez még nem lenne olyan nagy probléma, ha az ingatlan adásvétel rendben zajlott volna, de nem így ment.
Az ellenõrzés megállapításai alapján a csalás a következõképpen mûködött. Az alapok közvetetten vásárolták meg az ingatlanokat, az eredeti tulajdonos az offshore hátterû cégekkel volt kapcsolatban. Idáig még rendben is ment minden, mert az offshore hátterû cég a piaci árnak megfelelõ összeget fizette ki az eladónak. Az offshore hátterû vevõnek nem is volt szüksége saját tõkére ehhez, hiszen az alaptól az ingatlan vételre elõleget kapott, amelybõl az ingatlant az eredeti tulajdonostól megvásárolhatta. A turpisság viszont ezután következett, az alapok ugyanis jellemzõen a piaci árnál magasabban vették már meg az offshore hátterû cégtõl az ingatlant, ami a már bemutatottak szerint összefonódásban volt a vevõvel, vagyis nem piaci alapú volt a tranzakció. Információink alapján volt olyan, hogy a piaci ár többszörösét fizette ki az alap, miközben az ingatlanokkal semmi olyan dolog nem történt, ami ezt racionálisan elõidézhette volna. A piaci és a mesterségesen túlértékelt ár közötti különbség persze az offshore hátterû cégnél csapódott le.
Ehhez mindenképpen szükség volt az alapkezelõnél olyan munkatársakra, akik az irreálisan magas ingatlanárakat értékbecslésekkel támasztották alá, az ilyen módon túlértékelt ingatlanokat magában foglaló portfóliókkal kapcsolatos kimutatásokkal pedig azt a látszatot keltették, hogy annak értéke az aktuális piaci viszonyokat tükrözi. Elõfordult olyan eset is, amikor az alapkezelõ megbízásából eljáró értékbecslõ a megbízó "kifejezett kérésére" állapította meg azt az irreálisan magas árat, amelyért az alap az ingatlant az offshore hátterû cégtõl megvásárolhatta. Az alapok idõközben jelentõs bankhiteleket vettek fel, melyek biztosítására az ingatlanokat jelzálogjoggal terhelték meg. Mivel a hiteleket nem tudták visszafizetni, és mindkét ingatlanalap megszüntetése folyamatban van, az ingatlanokat várhatóan a piaci ár alatt értékesítik, a befolyó összegek pedig a hitelezõ bankokhoz kerülnek, vagyis a magánnyugdíjpénztárak által vásárolt és a nyugdíjpénztári visszalépések következtében az államhoz került befektetési jegyek teljesen elértéktelenednek.
Leleplezték a csalást - Óriásit bukott az állam és a befektetõk
Miért nem borult ki korábban a bili?
Miután a két ingatlanalap kapcsán gyakorlatilag az összes fontosabb szereplõvel beszéltünk, az a kérdés még mindig nyitva maradt, hogy miért nem tudtak a hatóságok hamarabb bekapcsolódni az ügybe, és miért kellett a NAV 2011 eleji határozatait követõen még bõ két évnek eltelnie ahhoz, hogy valaki feljelentést tegyen a visszaélések miatt. Forrásaink szerint egyébként a jogszabályoknak megfelelõen jártak el a külsõ szereplõk, önmagában azonban ez nem volt elegendõ ahhoz, hogy a feltárt csalást meg tudják akadályozni, vagy éppen az eseményekbe korábban be tudjanak avatkozni.
Egy név nélkül nyilatkozó forrás szerint nagyon nagy szerencse, hogy a válság kitört és az ingatlanpiacon ekkora esés következett be, mivel e nélkül valószínûleg nem is derült volna fény a Macrogammánál talált visszaélésekre. Az viszont kétségtelen, hogy az összes alapkategória közül talán egyedüliként az ingatlanalapok esetében volt efféle visszaélésre lehetõség, mert az ingatlanok értékbecslésének szabályozása korántsem tökéletes.
Link
Hozzaszolasok
#1 |
Vizilo
- 2013. May 06. 17:37:25
Hozzaszolas küldése
Hozzaszolas küldéséhez be kell jelentkezni.