Navigacio
Szakmai oldal:
RSS
Jásdi Kiss Imre: Hatodik Pecsét
Bejelentkezés
üdvözlet
A MAI NAPTÓL (2015/09/22) AZ ÚJ WEBOLDALUNK A: HTTP://POSTAIMRE.MAGYARNEMZETIKORMANY.COM :)
.....................
(A www.postaimre.net a továbbiakban szakmai oldalként müködik
az egykoti www.magyarnemzetikormany.com/pi-klub cím - archiv oldalként, amint tapasztalhatjátok - még mindig elérhetö.)
.....................
(A www.postaimre.net a továbbiakban szakmai oldalként müködik
az egykoti www.magyarnemzetikormany.com/pi-klub cím - archiv oldalként, amint tapasztalhatjátok - még mindig elérhetö.)
Életbe lépett a földtörvény
Kevés jogszabályt kísért akkora tiltakozás, mint az új földtörvényt, ami miatt még az egyébként hagyományosan összezáró kormánypárton belül is ellentétek robbantak ki. A most hatályba lépett jogszabály ugyanis teljesen átszabhatja a jelenlegi birtokviszonyokat, miközben a magyar – és az uniós – állampolgárok jelentõs részét kizárja a földvásárlók körébõl.
Itt megtalálja azokat a tudnivalókat, amelyek fontosak cége mindennapi mûködéséhez: jogszabályok, változások, magyarázatok, „kiskapuk”, tanácsadás.
Beruházás, export, innováció, globális gondolkodás: az Ön cége felkészült, hogy a következõ szintre lépjen? Töltse ki Ön is felmérésünket!”
Eddig vehettél termõföldet, most már az sem biztos, hogy megtarthatod – Kép: SXC
Jó néhány jogszabállyal elevenébe vágott az elmúlt években a magyar társadalomnak és vállalkozásoknak a jelenleg regnáló kormány: a szerencsejáték-törvény, a kaszinótörvény, a trafiktörvény, az elektronikus útdíj, az online kasszákra való átállás. A sor hosszú, ám ezek közül talán a legsúlyosabb – még ha sokan nem is érzik most még – az új földtörvény, amelynek egy része most lépett hatályba. A fontosságát az is jelzi, hogy még az egyébként hagyományosan összezáró Fideszen belül is szakadást okozott a jogszabály, amelynek elfogadását is példátlan botrány kísérte. De mirõl is szól a törvény tulajdonképpen?
A vidékfejlesztési miniszter tavaly július 12-én terjesztette a parlament elé az új földtörvényjavaslatát, de a törvénytervezet kialakítása immár csaknem két éve zajlik, ami meglepõ a kormányzat eddigi törvényhozói vehemenciáját figyelembe véve. Az új földtörvény több ütemben lép hatályba: egy része december 15-én, majd a többi rendelkezés 2014. január 1-jén, március 1-jén és május 1-jén. A törvény kétharmados, tehát megváltoztatásához komoly politikai földindulásra lenne szükség.
Enyhén szólva is furcsa szabályozás
A földtörvény – a kormányzati indoklás szerint – azért született, hogy ezzel korlátozhassuk, hogy külföldi gazdasági társaságok nagyobb méretû mezõgazdasági területet vásárolhassanak fel Magyarországon. Az új törvény azért kellett ehhez, mert a földvásárlási moratórium 2014 áprilisában lejár, így – elméletben – meg kell nyitnunk a földpiacunkat más uniós országok jogi és magánszemélyei elõtt. A korlátozásra azért van szükség, mivel a magyar föld lényegesen olcsóbb, mint a nyugat-európai földterületek, értéke viszont a kétezres évek óta emelkedik. A magyar termõföld ezért régiós összevetésben igencsak jó befektetésnek számít.)
Finánctõkétõl félti a földet Ángyán
Ángyán József, volt államtitkár kilépett a Fidesz-frakcióból a földtörvény elfogadása után. A képviselõ szerint a most életbe lépõ földforgalmi törvény alkalmatlan arra, hogy megvédje a helyi gazdálkodók számára a földet, ezért meg kell változtatni, mert – amint mondta – „a hazánk és a megmaradásunk a tét. Ugyanis aki megszerzi az erõforrásainkat, a földünket, a vizeinket, azt csinál velünk, amit akar, vagyis a puszta létünk forog kockán”. Szerinte a most elfogadott törvény lehetõvé teszi a földtulajdon maximális méretének családon belüli megsokszorozását, és nem szab korlátot a bankok földszerzésének sem. Ez utóbbi pedig azzal fenyeget, hogy „a finánctõke ráteszi a kezét a magyar földre, és akkor végünk” – fogalmazott a politikus. Szerinte az integrátor szerepre szánt, úgynevezett mintagazdaságok is arról szólnak, hogy állami földkoncesszióhoz juttassanak tõkés társaságokat. „A mohóság nem ismert határokat, és mindent visz” – tette hozzá.
Az Orbán-kormány duplacsavarral “oldotta meg” a kérdést. Minden, uniós és magyar állampolgár vásárolhat földet – egy hektárt, de többet nem – jogi személyek azonban nem tulajdonolhatnak termõföldet. Egy hektárnál többet csak “földmûves” vehet. Földmûvesnek azok a magyar és uniós állampolgárok számítanak, akiknek a törvény végrehajtási rendeletében meghatározott mezõgazdasági vagy erdészeti képzettségük van, vagy legalább három éve mezõ- és erdõgazdasági tevékenységet folytatnak Magyarországon, vagy legalább 25 százalékban a tulajdonukban álló, itt bejegyzett mezõgazdasági termelõszervezet tagjai. Az unión kívüli államok polgárainak földszerzési tilalma fennmarad. Ugyanakkor a törvény ezekkel a kitételekkel a magyar állampolgárok túlnyomó részét is kizárja a földszerzésre jogosultak körébõl.
Földet cserével akkor lehet szerezni, ha az új tulajdonosnak egyébként is van földje az adott településen, vagy ott lakik, vagy lakhelye, illetve agrárüzemének központja – legalább három éve – maximum 20 kilométerre van annak a helységnek a közigazgatási határától, ahol a föld van. Földet ajándékozni csak közeli hozzátartozónak, bevett egyháznak, önkormányzatnak és az állam javára lehet.
A törvény alapján a földmûvesek 300 hektár földet szerezhetnek meg, birtokmaximumuk pedig – a termelõszervezetekhez hasonlóan – legfeljebb 1200 hektár lehet. Az állattartó telepek üzemeltetõi és a vetõmagtermelõk viszont a korábban tervezett 1200 helyett 1800 hektár földet birtokolhatnak. Kikerült azonban a törvénybõl a családi gazdaságok méretét 500 hektárban maximáló rendelkezés. Egy négytagú család tehát elméletben akár 7200 hektár földet is birtokolhat, sógorokkal együtt ennek akár a többszörösét is. A jogszabály szerint a 300 hektáros földszerzési maximum túlléphetõ a törvény hatálybalépésekor meglévõ föld kisajátítása miatt kapott kártalanítás összegébõl vett területtel, valamint közös tulajdon, illetve házastársi vagyonközösség megszûnése esetén.
Ezért kellene a magyar föld a nyugati befektetõknek
A régióban vezetjük a földárak tekintetében a listát, ám ha nyugatra tekintünk, ott brutális különbségek mutatkoznak a hektáronkénti ár tekintetében. Nem véletlen, hogy a nyugati szomszédok szívesen vennék a magyar birtokokat, jó befektetés ez.
Elértéktelenedik a föld
Termõföld eladásakor az elõvásárlási jog elsõ helyen az államot illeti. Ezt követi a földet legalább három éve használó földmûves, aki vagy szomszéd, vagy helyben lakik, vagy akinek a lakhelye, illetve üzemközpontja legalább három éve olyan településen van, amely a település határától legfeljebb 20 kilométerre fekszik. A jövõben ténylegesen csak az vehet földet, aki földmûves, helyben él, a gazdákból alakult földbizottság jóváhagyja, majd egy állami hivatal is engedélyezi a vásárlást. Ennek megfelelõen az új földtörvény rendelkezik a helyi földbizottságok létrehozásáról. Ezek jóváhagyása lesz szükséges a termõföld adásvételéhez. Tagjuk legalább három, legfeljebb kilenc helyi gazdálkodó lehet. A szerzõdés életbe lépéséhez a mezõgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása szükséges.A nehézkes folyamat azonban várhatóan elriasztja majd a potenciális vevõket – akik amúgy is csak egy szûk körbõl kerülhetnek ki. Az eddig töretlenül emelkedõ földárak ezért várhatóan esni fognak, szakemberek erre korábban fel is hívták a figyelmet.
Nem tetszik a bankoknak az új földtörvény
A Magyar Bankszövetség szerint az új földtörvény tervezete nehezíti a hosszú távú finanszírozást, és növeli a hitelezés kockázatát. A parlamentnek benyújtott törvényjavaslat, amely elsõdlegesen a termõföld tulajdonjogának megszerzésére és a földhasználat rendszerének újraszabályozására irányul, jelenlegi tartalmával jelentõsen megnehezíti a termelõk, különösen a mezõgazdasági üzemek hosszú távú finanszírozását, és növeli a hitelezés kockázatát a szakmai szövetség közleménye szerint.
További részletek itt olvashatók!
„Ha adják-veszik a földet, vagy lejár a bérlet, új szerzõdést kell kötni, tehát ha bármi történik a földhasználatban, vagy a föld tulajdonjogában, az csak akkor lesz érvényes, törvényes, ha azt egy hatóság engedélyezi. Tehát minden darab földügyletre egy hatósági pecsét kell, várhatóan a helyi földbizottságoktól. Ennek az igazi problémája nem csak abban rejlik, hogy a korrupció veszélye nagyon nagy, hanem az igazi baj az, hogy teljes a bizonytalanság ezek után. Tehát ha valaki megnézte a törvényt, úgy gondolja, hogy teljesen jó eladói, vagy vételi helyzetben van, lebonyolítja az alkut, megköti az üzletet, - ne adj isten fel is készült rá, pénzzel, technikai háttérrel, kötelezettségvállalással, az még mindig abba a helyzetbe a kerülhet, hogy a hatóság annyit mond: nem” – mondta korábban Horváth Gábor a Mezõgazdasági Szövetkezõk és Termelõk Országos Szövetségének (MOSZ) fõtitkára.
Jelenleg mintegy egymillió olyan földtulajdonos van Magyarországon, aki a földjét nem maga mûveli, hanem bérbe adja. Mivel a jövõben csak az vásárolhat földet, aki megmûveli, ezeknek a tulajdonosoknak a vagyona várhatóan leértékelõdik. Ma mintegy hárommillió hektár megmûvelt föld nem magántulajdonban van, hanem „csak” földhasználati joggal rendelkeznek felette. A bérlõ általában a termõföld hozadékának évente 3-4 százalékát fizeti a tulajdonosnak. Ha a törvény végigviszi azt a szándékot, hogy ezeknek a külsõ tulajdonosoknak a földje a termelõk tulajdonává kell váljon, akkor az csak egy módon mehet – remélhetõleg -, hogy a bérlõ megvásárolja az általa használt földtulajdont – ha a helyi bizottság, vagy az állami hivatal engedi.
A zsebszerzõdések ellen
Az új szabályozás a zsebszerzõdések ellen is fellép. A földdel kapcsolatos szerzõdéseket csak államilag készített, sorszámozott nyomtatványon lehet érvényesíteni, a jogalkotói szándék szerint ezzel kiszûrhetõek a zsebszerzõdések, illetve a zsebszerzõdések a fiókban maradnak, nem léphetnek hatályba. A zsebszerzõdések büntetõjogi szabályozása 2013. július 1-jén lépett hatályba. Eddig az idõpontig az érintettek szabadon, jogkövetkezmények nélkül feltárhatták a megkötött megállapodásokat, ezt követõen azonban 1 évtõl 5 évig terjedõ szabadságvesztéssel kell szembenézniük. Az ügyletek feltárásához fûzõdõ társadalmi érdek a résztvevõk megbüntetéséhez fûzõdõnél erõsebb, így az ügylet feltárása hatóság elõtt, még mielõtt az tudomást szerezne róla – korlátlan enyhíthetõséget tenne lehetõvé az eljárás során.
Link
Milliós rögök
Ma Magyarországon a legjobb közép-hosszú távú befektetés a termõföld – állítják a szakemberek, nem véletlenül. A magyar termõföld ára mélyen az európai átlag alatt van, s a földpiaci vásárlásokat korlátozó derogáció 2011-es lejártáig óvatos becslések szerint is a duplájára emelkedik. Hogy mégsem vetik magukat a jó befektetésre vágyó érdeklõdõk a piacra, annak az a számtalan szabály és buktató az oka, amelyeken át kell küzdenie magát a legtöbb esetben tapasztalatlan leendõ földtulajdonosnak.
A statisztikai adatok szolgálnak bizonyságul arra, hogy Magyarország mezõgazdasági ország: 93 ezer négyzetkilométerébõl mintegy 80 ezer növénytermesztésre használt földterület. A KSH adatai szerint ennek 84 százaléka szántó, a fennmaradó terület megoszlik a gyep (legelõ), a gyümölcsösök és az erdõk közt.
A hektáronkénti ár elhelyezkedéstõl és minõségtõl függõen 200 ezertõl 1-2 millió forintig terjedhet, milliós árakkal azonban jellemzõen csak Budapest környékén találkozhatnak az érdeklõdõk. Még a többi uniós országtól való távolság szempontjából legkedvezõbb Dunántúlon is inkább a 400-600 ezer forintos hektáronkénti árak nevezhetõk átlagosnak. Becslések szerint az átlagár valahol 400-450 ezer forint körül van hektáronként, ezzel szemben az Európai Unióban 2-5 millió forinton. (Nem hivatalos adatok szerint Nagy-Britanniában 2,2-2,7 millió forint áron, míg Dániában 4,5 millió forintnál kezdõdõen lehet termõföldet találni.) Ha az óvatosabb becsléseket vesszük figyelembe, amelyek szerint 2011-ig a duplájára növekednek az árak, akkor évi 15 százalékos növekedést kapunk befektetésünk után a kamatos kamat szabályai szerint, a háromszoros árnövekedés pedig 25 százalékot jelentene. A földalapú támogatások bevezetésével megnõtt a mezõgazdasági vállalkozási kedv is, így bérlõt sem nehéz találni a földre: ebbõl a forrásból a föld árának mintegy 2-5 százaléka realizálható évente.
Szûk körben
Az EU-viszonylatban rendkívül alacsony árak mögött a fizetõképes kereslet hiánya áll – magyarázta el Fûr Zoltán, a Földbróker.hu vezetõje. A szabályozás sajátosságainak köszönhetõen Magyarországon jelenleg az juthat földhöz, aki nem tud, vagy nem is akar vásárolni, vagyis a hazai magánemberek. Aki szeretne, és lenne is rá pénze, legyen az magyar vagy külföldi termelõ, illetve befektetõ jogi személy, az ki van zárva a földbirtokosok lehetséges körébõl, legfeljebb zsebszerzõdések útján juthat földhöz.
Zsebszerzõdés
A zsebszerzõdések olyan jogi konstrukciók, amelyek elfedik a valódi vevõ – elsõsorban a külföldi személy – tulajdonosi jogait. Illegális a dátum nélküli, de ellenjegyzett adásvételi szerzõdés. Legális megoldás azonban, ha a külföldi érdeklõdõ megbízottja, "strómanja" vásárol, majd a külföldi által alapított magyar cég hosszú távú haszonbérletbe veszi a földet, illetve a strómannak a föld értékével megegyezõ kölcsönt nyújt, amelynek a fedezete a stróman földtulajdona öröklési, értékesítési tilalommal. Így a birtoklás, a használat és közvetett úton a rendelkezési jog is biztosított. Becslések szerint hazánkban akár 350-400 ezer hektár is külföldi ellenõrzés alatt lehet.
forrás: foldbroker.hu
A jogszabályi szigor oldása a közeljövõben nem valószínû, hiszen egyetlen kormány sem liberalizált a piacon 1994 óta. A zárt piacot megengedõ EU-derogáció lejárta 2011-ben esedékes, bár ezt jövõre felülvizsgálják a brüsszeli illetékesek. Ám ez az idõszak is meghosszabbítható újabb három évvel, ha a hazai termõföldárak ez idõ alatt nem érnék el az uniós árszintet, és erre egyelõre vajmi kevés az esély.
Amíg azonban nem engedik az – elsõsorban külföldi – tõkét a földekre beáramlani, addig a piacra egyedül az államilag támogatott földvásárlási hitel hozhat némi élénkülést. A tavaly õsszel kihirdetett program szerint 300 hektárig maximum 50 millió forint hitelbõl, 5-20 éves futamidõvel, kétéves türelmi idõvel támogatják a földvásárlást. A hitel kamata 3,5 százalékos, a fedezet pedig kizárólag a föld. Ugyanakkor jelentõsen szûkíti a lehetõségeket, hogy a program alapvetõen azoknak szól, akik legalább öt éve mezõgazdasági tevékenységet folytató fiatal agrárvállalkozók, vagy felsõfokú végzettséggel rendelkezõ pályakezdõk.
A pénzügyi befektetõk ezzel szemben piaci, jelzálog típusú hiteleket vehetnek igénybe a földvásárlásaikra, amelyeket több hitelintézet, többek közt a Raiffeisen és az OTP is kínál. A problémát itt a magas – 15-40 százalékos – önrész, illetve a nem támogatott kamat jelenti, igaz, a fogyasztási és lakáskölcsönökhöz hasonlóan, e területen is elérhetõk már a devizaalapú hitelek, amelyek az árfolyamkockázat ellenére is kedvezõbbnek számítanak forintalapú társaiknál.
A méret a lényeg
Óriási nehézséget jelent azonban a befektetõk számára, hogy nehéz megfelelõ méretû területet találni hazánkban, s ha akad is, annak az ára meglehetõsen borsos – legalábbis az átlagos magánember számára.
A rendszerváltás után felbomlott a szövetkezeti rendszer, a részarány-tulajdonú földek kiadása keretében pedig több mint 1,8 millió jogosult földtulajdonát kellett rendezni. A folyamat során azonban a területek rendkívüli módon elaprózódtak, az átlagos kiadott földtulajdon mintegy 1,5 hektár nagyságú termõföldet jelentett, ez azonban mezõgazdasági mûvelés szempontjából használhatatlan méret. A KSH adatai szerint ma hazánkban a tulajdonos háztartások csaknem 98 százaléka kevesebb mint 10 hektár saját termõfölddel rendelkezik. A birtokméret szempontjából viszonylag jobb a helyzet, de még így is jóval alatta maradunk az EU átlagának. (52 százalék a 10 hektár alatti, 29,4 százalék a 10 és 50 hektár közötti területek aránya, s 18,5 százaléké nagyobb, mint 50 hektár.) A nagyobb birtokméretek oka, hogy a részaránytulajdon-kiadás során a táblákat nem osztották fel, hanem osztatlan közös tulajdonok jöttek létre.
A mezõgazdasági megmunkálás szempontjából kedvezõ terület minimum 50 hektár, de igazán legalább 100 hektár az, amely késõbb bármilyen bérlõ, termelõ szempontjából kedvezõ üzemméretnek minõsül. Az átlagos árakat figyelembe véve ez 40-45 millió forintos befektetést jelent, ami egyáltalán nem nevezhetõ kis összegnek. Ráadásul a hozam mindenképpen csak hosszabb távon, legkevesebb két-három éven belül érvényesül, s egyelõre kiugrani sem könnyû. A jelenlegi piaci sajátosságok miatt nem csoda, hogy alacsony a likviditás: fél-egy év is kell egy eladáshoz.
A földpiaci befektetés egyelõre csak egy szûk kör számára lehet kecsegtetõ. Mégpedig azok számára, akik nélkülözni tudnak néhány tízmillió forintot a következõ évek során, s nem riadnak vissza a kusza szabályozás, a zavaros tulajdoni viszonyok és a nehezen értékesíthetõ földek útvesztõjétõl sem.
Egyének és szervezetek
A 2005. évi mezõgazdasági gazdaságszerkezeti összeírás elõzetes eredményei szerint a múlt évben Magyarországon 7900 mezõgazdasági tevékenységet végzõ gazdasági szervezet és közel 707 ezer egyéni gazdaság mûködött. A 2003. évi összeírás óta a gazdasági szervezetek száma alig változott, miközben az egyéni gazdaságoké 8 százalékkal csökkent.
A gazdasági szervezetek 91, az egyéni gazdaságok 78 százaléka használt gazdaságméretû termõterületet. Az elõbbiek átlagosan 487 hektárt, az utóbbiak közelítõen 3,5 hektárt.
A két gazdálkodási forma birtokstruktúrája jelentõs eltéréseket mutat, de a fõbb jellemzõk alig változtak 2003 óta. A gazdasági szervezetek 87 százaléka egy hektárnál nagyobb termõterületen mûvelte a gazdasági szervezetek által használt összes termõterület több mint 99 százalékát. Közel 22 százalékuknál a termõterület nagysága meghaladta a 300 hektárt, és e méretkategóriában mûvelték az általuk használt összes termõterület több mint 88 százalékát.
Az egyéni gazdaságok 73 százaléka 1 hektárnál kisebb termõterületen, az általuk használt összes termõterület 5 százalékán gazdálkodott. Az 50 hektárnál nagyobb termõterületet használók aránya alig haladta meg az 1 százalékot, de az általuk mûvelt termõterület az egyéni gazdaságok termõterületének 44 százalékát tette ki. A hasznosított termõterület nagysága csak nagyon kevés egyéni gazdaság esetében haladta meg a 300 hektárt.
forrás: KSH
Link
Itt megtalálja azokat a tudnivalókat, amelyek fontosak cége mindennapi mûködéséhez: jogszabályok, változások, magyarázatok, „kiskapuk”, tanácsadás.
Beruházás, export, innováció, globális gondolkodás: az Ön cége felkészült, hogy a következõ szintre lépjen? Töltse ki Ön is felmérésünket!”
Eddig vehettél termõföldet, most már az sem biztos, hogy megtarthatod – Kép: SXC
Jó néhány jogszabállyal elevenébe vágott az elmúlt években a magyar társadalomnak és vállalkozásoknak a jelenleg regnáló kormány: a szerencsejáték-törvény, a kaszinótörvény, a trafiktörvény, az elektronikus útdíj, az online kasszákra való átállás. A sor hosszú, ám ezek közül talán a legsúlyosabb – még ha sokan nem is érzik most még – az új földtörvény, amelynek egy része most lépett hatályba. A fontosságát az is jelzi, hogy még az egyébként hagyományosan összezáró Fideszen belül is szakadást okozott a jogszabály, amelynek elfogadását is példátlan botrány kísérte. De mirõl is szól a törvény tulajdonképpen?
A vidékfejlesztési miniszter tavaly július 12-én terjesztette a parlament elé az új földtörvényjavaslatát, de a törvénytervezet kialakítása immár csaknem két éve zajlik, ami meglepõ a kormányzat eddigi törvényhozói vehemenciáját figyelembe véve. Az új földtörvény több ütemben lép hatályba: egy része december 15-én, majd a többi rendelkezés 2014. január 1-jén, március 1-jén és május 1-jén. A törvény kétharmados, tehát megváltoztatásához komoly politikai földindulásra lenne szükség.
Enyhén szólva is furcsa szabályozás
A földtörvény – a kormányzati indoklás szerint – azért született, hogy ezzel korlátozhassuk, hogy külföldi gazdasági társaságok nagyobb méretû mezõgazdasági területet vásárolhassanak fel Magyarországon. Az új törvény azért kellett ehhez, mert a földvásárlási moratórium 2014 áprilisában lejár, így – elméletben – meg kell nyitnunk a földpiacunkat más uniós országok jogi és magánszemélyei elõtt. A korlátozásra azért van szükség, mivel a magyar föld lényegesen olcsóbb, mint a nyugat-európai földterületek, értéke viszont a kétezres évek óta emelkedik. A magyar termõföld ezért régiós összevetésben igencsak jó befektetésnek számít.)
Finánctõkétõl félti a földet Ángyán
Ángyán József, volt államtitkár kilépett a Fidesz-frakcióból a földtörvény elfogadása után. A képviselõ szerint a most életbe lépõ földforgalmi törvény alkalmatlan arra, hogy megvédje a helyi gazdálkodók számára a földet, ezért meg kell változtatni, mert – amint mondta – „a hazánk és a megmaradásunk a tét. Ugyanis aki megszerzi az erõforrásainkat, a földünket, a vizeinket, azt csinál velünk, amit akar, vagyis a puszta létünk forog kockán”. Szerinte a most elfogadott törvény lehetõvé teszi a földtulajdon maximális méretének családon belüli megsokszorozását, és nem szab korlátot a bankok földszerzésének sem. Ez utóbbi pedig azzal fenyeget, hogy „a finánctõke ráteszi a kezét a magyar földre, és akkor végünk” – fogalmazott a politikus. Szerinte az integrátor szerepre szánt, úgynevezett mintagazdaságok is arról szólnak, hogy állami földkoncesszióhoz juttassanak tõkés társaságokat. „A mohóság nem ismert határokat, és mindent visz” – tette hozzá.
Az Orbán-kormány duplacsavarral “oldotta meg” a kérdést. Minden, uniós és magyar állampolgár vásárolhat földet – egy hektárt, de többet nem – jogi személyek azonban nem tulajdonolhatnak termõföldet. Egy hektárnál többet csak “földmûves” vehet. Földmûvesnek azok a magyar és uniós állampolgárok számítanak, akiknek a törvény végrehajtási rendeletében meghatározott mezõgazdasági vagy erdészeti képzettségük van, vagy legalább három éve mezõ- és erdõgazdasági tevékenységet folytatnak Magyarországon, vagy legalább 25 százalékban a tulajdonukban álló, itt bejegyzett mezõgazdasági termelõszervezet tagjai. Az unión kívüli államok polgárainak földszerzési tilalma fennmarad. Ugyanakkor a törvény ezekkel a kitételekkel a magyar állampolgárok túlnyomó részét is kizárja a földszerzésre jogosultak körébõl.
Földet cserével akkor lehet szerezni, ha az új tulajdonosnak egyébként is van földje az adott településen, vagy ott lakik, vagy lakhelye, illetve agrárüzemének központja – legalább három éve – maximum 20 kilométerre van annak a helységnek a közigazgatási határától, ahol a föld van. Földet ajándékozni csak közeli hozzátartozónak, bevett egyháznak, önkormányzatnak és az állam javára lehet.
A törvény alapján a földmûvesek 300 hektár földet szerezhetnek meg, birtokmaximumuk pedig – a termelõszervezetekhez hasonlóan – legfeljebb 1200 hektár lehet. Az állattartó telepek üzemeltetõi és a vetõmagtermelõk viszont a korábban tervezett 1200 helyett 1800 hektár földet birtokolhatnak. Kikerült azonban a törvénybõl a családi gazdaságok méretét 500 hektárban maximáló rendelkezés. Egy négytagú család tehát elméletben akár 7200 hektár földet is birtokolhat, sógorokkal együtt ennek akár a többszörösét is. A jogszabály szerint a 300 hektáros földszerzési maximum túlléphetõ a törvény hatálybalépésekor meglévõ föld kisajátítása miatt kapott kártalanítás összegébõl vett területtel, valamint közös tulajdon, illetve házastársi vagyonközösség megszûnése esetén.
Ezért kellene a magyar föld a nyugati befektetõknek
A régióban vezetjük a földárak tekintetében a listát, ám ha nyugatra tekintünk, ott brutális különbségek mutatkoznak a hektáronkénti ár tekintetében. Nem véletlen, hogy a nyugati szomszédok szívesen vennék a magyar birtokokat, jó befektetés ez.
Elértéktelenedik a föld
Termõföld eladásakor az elõvásárlási jog elsõ helyen az államot illeti. Ezt követi a földet legalább három éve használó földmûves, aki vagy szomszéd, vagy helyben lakik, vagy akinek a lakhelye, illetve üzemközpontja legalább három éve olyan településen van, amely a település határától legfeljebb 20 kilométerre fekszik. A jövõben ténylegesen csak az vehet földet, aki földmûves, helyben él, a gazdákból alakult földbizottság jóváhagyja, majd egy állami hivatal is engedélyezi a vásárlást. Ennek megfelelõen az új földtörvény rendelkezik a helyi földbizottságok létrehozásáról. Ezek jóváhagyása lesz szükséges a termõföld adásvételéhez. Tagjuk legalább három, legfeljebb kilenc helyi gazdálkodó lehet. A szerzõdés életbe lépéséhez a mezõgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása szükséges.A nehézkes folyamat azonban várhatóan elriasztja majd a potenciális vevõket – akik amúgy is csak egy szûk körbõl kerülhetnek ki. Az eddig töretlenül emelkedõ földárak ezért várhatóan esni fognak, szakemberek erre korábban fel is hívták a figyelmet.
Nem tetszik a bankoknak az új földtörvény
A Magyar Bankszövetség szerint az új földtörvény tervezete nehezíti a hosszú távú finanszírozást, és növeli a hitelezés kockázatát. A parlamentnek benyújtott törvényjavaslat, amely elsõdlegesen a termõföld tulajdonjogának megszerzésére és a földhasználat rendszerének újraszabályozására irányul, jelenlegi tartalmával jelentõsen megnehezíti a termelõk, különösen a mezõgazdasági üzemek hosszú távú finanszírozását, és növeli a hitelezés kockázatát a szakmai szövetség közleménye szerint.
További részletek itt olvashatók!
„Ha adják-veszik a földet, vagy lejár a bérlet, új szerzõdést kell kötni, tehát ha bármi történik a földhasználatban, vagy a föld tulajdonjogában, az csak akkor lesz érvényes, törvényes, ha azt egy hatóság engedélyezi. Tehát minden darab földügyletre egy hatósági pecsét kell, várhatóan a helyi földbizottságoktól. Ennek az igazi problémája nem csak abban rejlik, hogy a korrupció veszélye nagyon nagy, hanem az igazi baj az, hogy teljes a bizonytalanság ezek után. Tehát ha valaki megnézte a törvényt, úgy gondolja, hogy teljesen jó eladói, vagy vételi helyzetben van, lebonyolítja az alkut, megköti az üzletet, - ne adj isten fel is készült rá, pénzzel, technikai háttérrel, kötelezettségvállalással, az még mindig abba a helyzetbe a kerülhet, hogy a hatóság annyit mond: nem” – mondta korábban Horváth Gábor a Mezõgazdasági Szövetkezõk és Termelõk Országos Szövetségének (MOSZ) fõtitkára.
Jelenleg mintegy egymillió olyan földtulajdonos van Magyarországon, aki a földjét nem maga mûveli, hanem bérbe adja. Mivel a jövõben csak az vásárolhat földet, aki megmûveli, ezeknek a tulajdonosoknak a vagyona várhatóan leértékelõdik. Ma mintegy hárommillió hektár megmûvelt föld nem magántulajdonban van, hanem „csak” földhasználati joggal rendelkeznek felette. A bérlõ általában a termõföld hozadékának évente 3-4 százalékát fizeti a tulajdonosnak. Ha a törvény végigviszi azt a szándékot, hogy ezeknek a külsõ tulajdonosoknak a földje a termelõk tulajdonává kell váljon, akkor az csak egy módon mehet – remélhetõleg -, hogy a bérlõ megvásárolja az általa használt földtulajdont – ha a helyi bizottság, vagy az állami hivatal engedi.
A zsebszerzõdések ellen
Az új szabályozás a zsebszerzõdések ellen is fellép. A földdel kapcsolatos szerzõdéseket csak államilag készített, sorszámozott nyomtatványon lehet érvényesíteni, a jogalkotói szándék szerint ezzel kiszûrhetõek a zsebszerzõdések, illetve a zsebszerzõdések a fiókban maradnak, nem léphetnek hatályba. A zsebszerzõdések büntetõjogi szabályozása 2013. július 1-jén lépett hatályba. Eddig az idõpontig az érintettek szabadon, jogkövetkezmények nélkül feltárhatták a megkötött megállapodásokat, ezt követõen azonban 1 évtõl 5 évig terjedõ szabadságvesztéssel kell szembenézniük. Az ügyletek feltárásához fûzõdõ társadalmi érdek a résztvevõk megbüntetéséhez fûzõdõnél erõsebb, így az ügylet feltárása hatóság elõtt, még mielõtt az tudomást szerezne róla – korlátlan enyhíthetõséget tenne lehetõvé az eljárás során.
Link
Milliós rögök
Ma Magyarországon a legjobb közép-hosszú távú befektetés a termõföld – állítják a szakemberek, nem véletlenül. A magyar termõföld ára mélyen az európai átlag alatt van, s a földpiaci vásárlásokat korlátozó derogáció 2011-es lejártáig óvatos becslések szerint is a duplájára emelkedik. Hogy mégsem vetik magukat a jó befektetésre vágyó érdeklõdõk a piacra, annak az a számtalan szabály és buktató az oka, amelyeken át kell küzdenie magát a legtöbb esetben tapasztalatlan leendõ földtulajdonosnak.
A statisztikai adatok szolgálnak bizonyságul arra, hogy Magyarország mezõgazdasági ország: 93 ezer négyzetkilométerébõl mintegy 80 ezer növénytermesztésre használt földterület. A KSH adatai szerint ennek 84 százaléka szántó, a fennmaradó terület megoszlik a gyep (legelõ), a gyümölcsösök és az erdõk közt.
A hektáronkénti ár elhelyezkedéstõl és minõségtõl függõen 200 ezertõl 1-2 millió forintig terjedhet, milliós árakkal azonban jellemzõen csak Budapest környékén találkozhatnak az érdeklõdõk. Még a többi uniós országtól való távolság szempontjából legkedvezõbb Dunántúlon is inkább a 400-600 ezer forintos hektáronkénti árak nevezhetõk átlagosnak. Becslések szerint az átlagár valahol 400-450 ezer forint körül van hektáronként, ezzel szemben az Európai Unióban 2-5 millió forinton. (Nem hivatalos adatok szerint Nagy-Britanniában 2,2-2,7 millió forint áron, míg Dániában 4,5 millió forintnál kezdõdõen lehet termõföldet találni.) Ha az óvatosabb becsléseket vesszük figyelembe, amelyek szerint 2011-ig a duplájára növekednek az árak, akkor évi 15 százalékos növekedést kapunk befektetésünk után a kamatos kamat szabályai szerint, a háromszoros árnövekedés pedig 25 százalékot jelentene. A földalapú támogatások bevezetésével megnõtt a mezõgazdasági vállalkozási kedv is, így bérlõt sem nehéz találni a földre: ebbõl a forrásból a föld árának mintegy 2-5 százaléka realizálható évente.
Szûk körben
Az EU-viszonylatban rendkívül alacsony árak mögött a fizetõképes kereslet hiánya áll – magyarázta el Fûr Zoltán, a Földbróker.hu vezetõje. A szabályozás sajátosságainak köszönhetõen Magyarországon jelenleg az juthat földhöz, aki nem tud, vagy nem is akar vásárolni, vagyis a hazai magánemberek. Aki szeretne, és lenne is rá pénze, legyen az magyar vagy külföldi termelõ, illetve befektetõ jogi személy, az ki van zárva a földbirtokosok lehetséges körébõl, legfeljebb zsebszerzõdések útján juthat földhöz.
Zsebszerzõdés
A zsebszerzõdések olyan jogi konstrukciók, amelyek elfedik a valódi vevõ – elsõsorban a külföldi személy – tulajdonosi jogait. Illegális a dátum nélküli, de ellenjegyzett adásvételi szerzõdés. Legális megoldás azonban, ha a külföldi érdeklõdõ megbízottja, "strómanja" vásárol, majd a külföldi által alapított magyar cég hosszú távú haszonbérletbe veszi a földet, illetve a strómannak a föld értékével megegyezõ kölcsönt nyújt, amelynek a fedezete a stróman földtulajdona öröklési, értékesítési tilalommal. Így a birtoklás, a használat és közvetett úton a rendelkezési jog is biztosított. Becslések szerint hazánkban akár 350-400 ezer hektár is külföldi ellenõrzés alatt lehet.
forrás: foldbroker.hu
A jogszabályi szigor oldása a közeljövõben nem valószínû, hiszen egyetlen kormány sem liberalizált a piacon 1994 óta. A zárt piacot megengedõ EU-derogáció lejárta 2011-ben esedékes, bár ezt jövõre felülvizsgálják a brüsszeli illetékesek. Ám ez az idõszak is meghosszabbítható újabb három évvel, ha a hazai termõföldárak ez idõ alatt nem érnék el az uniós árszintet, és erre egyelõre vajmi kevés az esély.
Amíg azonban nem engedik az – elsõsorban külföldi – tõkét a földekre beáramlani, addig a piacra egyedül az államilag támogatott földvásárlási hitel hozhat némi élénkülést. A tavaly õsszel kihirdetett program szerint 300 hektárig maximum 50 millió forint hitelbõl, 5-20 éves futamidõvel, kétéves türelmi idõvel támogatják a földvásárlást. A hitel kamata 3,5 százalékos, a fedezet pedig kizárólag a föld. Ugyanakkor jelentõsen szûkíti a lehetõségeket, hogy a program alapvetõen azoknak szól, akik legalább öt éve mezõgazdasági tevékenységet folytató fiatal agrárvállalkozók, vagy felsõfokú végzettséggel rendelkezõ pályakezdõk.
A pénzügyi befektetõk ezzel szemben piaci, jelzálog típusú hiteleket vehetnek igénybe a földvásárlásaikra, amelyeket több hitelintézet, többek közt a Raiffeisen és az OTP is kínál. A problémát itt a magas – 15-40 százalékos – önrész, illetve a nem támogatott kamat jelenti, igaz, a fogyasztási és lakáskölcsönökhöz hasonlóan, e területen is elérhetõk már a devizaalapú hitelek, amelyek az árfolyamkockázat ellenére is kedvezõbbnek számítanak forintalapú társaiknál.
A méret a lényeg
Óriási nehézséget jelent azonban a befektetõk számára, hogy nehéz megfelelõ méretû területet találni hazánkban, s ha akad is, annak az ára meglehetõsen borsos – legalábbis az átlagos magánember számára.
A rendszerváltás után felbomlott a szövetkezeti rendszer, a részarány-tulajdonú földek kiadása keretében pedig több mint 1,8 millió jogosult földtulajdonát kellett rendezni. A folyamat során azonban a területek rendkívüli módon elaprózódtak, az átlagos kiadott földtulajdon mintegy 1,5 hektár nagyságú termõföldet jelentett, ez azonban mezõgazdasági mûvelés szempontjából használhatatlan méret. A KSH adatai szerint ma hazánkban a tulajdonos háztartások csaknem 98 százaléka kevesebb mint 10 hektár saját termõfölddel rendelkezik. A birtokméret szempontjából viszonylag jobb a helyzet, de még így is jóval alatta maradunk az EU átlagának. (52 százalék a 10 hektár alatti, 29,4 százalék a 10 és 50 hektár közötti területek aránya, s 18,5 százaléké nagyobb, mint 50 hektár.) A nagyobb birtokméretek oka, hogy a részaránytulajdon-kiadás során a táblákat nem osztották fel, hanem osztatlan közös tulajdonok jöttek létre.
A mezõgazdasági megmunkálás szempontjából kedvezõ terület minimum 50 hektár, de igazán legalább 100 hektár az, amely késõbb bármilyen bérlõ, termelõ szempontjából kedvezõ üzemméretnek minõsül. Az átlagos árakat figyelembe véve ez 40-45 millió forintos befektetést jelent, ami egyáltalán nem nevezhetõ kis összegnek. Ráadásul a hozam mindenképpen csak hosszabb távon, legkevesebb két-három éven belül érvényesül, s egyelõre kiugrani sem könnyû. A jelenlegi piaci sajátosságok miatt nem csoda, hogy alacsony a likviditás: fél-egy év is kell egy eladáshoz.
A földpiaci befektetés egyelõre csak egy szûk kör számára lehet kecsegtetõ. Mégpedig azok számára, akik nélkülözni tudnak néhány tízmillió forintot a következõ évek során, s nem riadnak vissza a kusza szabályozás, a zavaros tulajdoni viszonyok és a nehezen értékesíthetõ földek útvesztõjétõl sem.
Egyének és szervezetek
A 2005. évi mezõgazdasági gazdaságszerkezeti összeírás elõzetes eredményei szerint a múlt évben Magyarországon 7900 mezõgazdasági tevékenységet végzõ gazdasági szervezet és közel 707 ezer egyéni gazdaság mûködött. A 2003. évi összeírás óta a gazdasági szervezetek száma alig változott, miközben az egyéni gazdaságoké 8 százalékkal csökkent.
A gazdasági szervezetek 91, az egyéni gazdaságok 78 százaléka használt gazdaságméretû termõterületet. Az elõbbiek átlagosan 487 hektárt, az utóbbiak közelítõen 3,5 hektárt.
A két gazdálkodási forma birtokstruktúrája jelentõs eltéréseket mutat, de a fõbb jellemzõk alig változtak 2003 óta. A gazdasági szervezetek 87 százaléka egy hektárnál nagyobb termõterületen mûvelte a gazdasági szervezetek által használt összes termõterület több mint 99 százalékát. Közel 22 százalékuknál a termõterület nagysága meghaladta a 300 hektárt, és e méretkategóriában mûvelték az általuk használt összes termõterület több mint 88 százalékát.
Az egyéni gazdaságok 73 százaléka 1 hektárnál kisebb termõterületen, az általuk használt összes termõterület 5 százalékán gazdálkodott. Az 50 hektárnál nagyobb termõterületet használók aránya alig haladta meg az 1 százalékot, de az általuk mûvelt termõterület az egyéni gazdaságok termõterületének 44 százalékát tette ki. A hasznosított termõterület nagysága csak nagyon kevés egyéni gazdaság esetében haladta meg a 300 hektárt.
forrás: KSH
Link
Hozzaszolasok
#1 |
Kedvesi
- 2013. December 16. 10:00:28
#2 |
postaimre
- 2013. December 16. 13:09:02
#3 |
1 hazafele
- 2013. December 16. 21:52:50
Hozzaszolas küldése
Hozzaszolas küldéséhez be kell jelentkezni.