Kiket is támogatnak és kiknek van pénze és kik kénytelenek eladni?
Idén megéri lakást venni, hiszen a lakáspiac ezt az évet még jó eséllyel a padlón tölti. A pangás különösen a környezõ országokból tûnhet vonzónak, hiszen régiós összehasonlításban a balkáni árakkal vetekszik a magyar átlagár, legalábbis a fõvárosban. A jövõt illetõen pedig egy további nagy kérdõjel a bedõlt lakáshitelesek ingatlanainak sorsa.

Befektetési céllal egyre inkább érdemes lakást venni, a hazai lakáspiac ugyanis valószínûleg idén már eléri a gödör alját, és a lakásárak 2011-ben vagy 2012-ben lassan elindulhatnak felfelé.
Idén a magyarországi ingatlanok átlagosan ötöd annyival kevesebbet érnek, mint két évvel ezelõtt. 2009-ben ugyanis a válság miatt az elõzõ évhez képest országosan 10-15 százalékkal csökkentek az árak, és 2010-ben ismét közel 5-10 százalékkal esett a lakáspiac. A helyzet várhatóan idén sem lesz sokkal jobb: az Otthon Centrum elemzõi lassuló árcsökkenésre vagy stagnálásra számítanak 2011-ben, az FHB pedig mérsékelt, mindössze 2 százalékos áremelkedésre számít.

Nagyon olcsók vagyunk
Leginkább a környezõ országokból érkezõ vásárlóknak érné meg budapesti ingatlant venni, ugyanis nemcsak régiós, de európai összehasonlításban is leghátul kullognak a magyar ingatlanárak. A Global Property Guide nemzetközi összevetése szerint a budapesti átlag négyzetméterár csak a bolgár, a macedón és a moldáv fõvárosénál magasabb. Ezen a téren megelõz minket Horvátország, de még Szerbia is, a környezõ országok fõvárosainak kínálati lakásárai pedig messze meghaladják a magyar árakat. A magyar lakáspiac egyébként már évek óta alulárazott régiós összehasonlításban.
A budapesti átlagos négyzetméterár 400 ezer forint körül járt tavaly júliusban, a bukaresti átlagár ehhez képest 700 ezer forint körül volt. Pozsony ennél is drágább, átszámítva közel 800 ezer forint az átlag négyzetméterár, Prágában pedig meghaladja az egymillió forintot. Akik mögöttünk vannak, azok se sokkal maradnak le: Szófiában 360 ezer, Szkopjeban pedig 285 ezer forint körüli az átlagár.
Az említett statisztika mellé azonban fontos megjegyezni, hogy mivel átlagos négyzetméterárakról van szó, egy városon belül természetesen jelentõs eltérések lehetnek az átlagtól. Például Budapesten is vannak olyan városrészek (például a várban), ahol a lakásárak csaknem elérik a pozsonyi lakásárak szintjét, a budai átlagár azonban jóval alacsonyabb, ugyanis lehúzzák az olcsóbb területek, ahol több a panellakás.
Az adott város lakáspiaci árszínvonalát azonban még az átlagárak összevetése is jól szemléltetheti. Mostanában egyre gyakrabban hallani arról, hogy felvidékiek Budapesten terveznek befektetési céllal lakást vásárolni, mert, mint mondják, Pozsonyban egy panelt sem kapnának annyiért, amennyiért nálunk egy felújítatlan 50-70 négyzetméteres lakást pesten a belvárosban, például a XIII. kerületben.
A Global Property Guide tavalyi adatai is ezt észrevételt támasztják alá: Budán egy 50 négyzetméteres lakásra nagyjából egy 23 millió forintos átlagárat kapunk, Pozsony óvárosában ezzel szemben egy hasonló méretû lakás átszámítva több mint 27 millió forintba kerülne. Egy 85 négyzetméteres budai lakás átlagára 40 millió forintra jön ki, Pozsony óvárosában viszont egy 80 négyzetméterest 60 millió forint közelében találunk.

Hasonló eltérést láthatunk a pesti átlagár és a pozsonyi, nem óvárosi átlagár között: pesten a 45 négyzetméteresek átlagára 18 millió körül van, Pozsonyban viszont az 50 négyzetméteresek a II. és III. kerületben 29 millió körül járnak.

Elmenekültek a külföldiek
A külföldi befektetõk azonban egyelõre távol maradnak a fõvárosi ingatlanpiactól. Korábban fõleg az írek és a spanyolok voltak jelen nagy számban a válság elõtt, az olcsó hitelekkel ugyanis vonzó befektetési lehetõséget jelentett számukra egy budapesti ingatlan. Az V. kerületben, a magas presztízsû részeken olyan sok külföldi akart ingatlant venni, hogy az árak átlagos magyar viszonyokhoz mérten nehezen elérhetõ magasságokba szöktek.
A válság, 2008 végi kitörése után, azonban sokan a foglalót is hátrahagyva menekültek a magyar piacról, a válság elõtti idõszakhoz képest még most is nagyon kevés külföldi tervez budapesti lakásvásárlást - mondta a Hírszerzõnek Déry Attila, az Otthon Centrum vezetõ elemzõje. Az elemzõ szerint a befektetõket egyelõre elriasztja a hazai lakásárak eddig tapasztalt csökkenése, viszont a gödör aljához közeledve valószínûleg egyre többen látnak majd fantáziát ismét a budapesti ingatlanvásárlásban.

Szaporodni fognak a kényszerértékesítések
A kilábalásba még beleszólhat az is, mi történik a részleges kilakoltatási moratórium július elsejei megszûnése után. Ugyanis a bedõlt jelzáloghitelek mögött a legutolsó adatok szerint 105 ezer ingatlan áll, és ezek piacra kerülése elvileg árcsökkenést is kiválthat a piacon, ahol a tranzakciók száma évrõl évre egyre alacsonyabb. Az FHB lakáspiaci elemzése szerint 2006-ban még több mint 225 ezer ingatlan cserélt gazdát, 2009-ben már csak 91 ezer, 2010-ben pedig ennél is kevesebb, 72 ezer. A bedõlt hitelesek mellett, már azok közül is egyre többen adnák el a lakásukat, akiknek még nem mondták fel a hitelszerzõdését.
Igaz, a bankok és a kormány már több alkalommal hangsúlyozták, hogy a bedõlt hitelek problémáját csak ütemezetten, évek alatt lehet megoldani, vagyis nem kell a lakáspiac beszakadásától tartani. Az Otthon Centrum vezetõ elemzõje szerint sem számíthatunk további jelentõs áresésre a moratórium feloldása után, fõleg nem a fõvárosi piacon, ahol az ország többi részénél jóval több lakás cserél gazdát, ezért nem rántja majd le az árakat, ha fokozatosan újabb és újabb kényszerértékesített lakások jelennek meg. Egy becslés szerint egyébként az elárverezett lakások száma nem haladja majd meg a tízezret.
A lakáshitelesek mentõöve várhatóan segíteni fogja a lakáspiac élénkülését, legalábbis a terv kidolgozóinak szándéka szerint. A mentõöv legfontosabb eleme szerint ugyanis a bedõlt hitelek többségét nem közvetlen állami segítséggel (például felvásárlással) tisztítanák ki a bankok mérlegébõl, hanem piaci alapon, olyan állami kamattámogatással, amit bedõlt hitelek mögötti ingatanokra lehetne igényelni (a szûk körû kamattámogatás tervét egyes piaci szereplõk bírálják).
A kamattámogatás mellett az is segítheti majd a lakáspiac magához térését, hogy a kormány visszavonja az euró alapú hitelezés tilalmát.

Forrás: Link