Kikkel kapcsolatban?
Jó lenne, ha végre születne egy átfogó és hosszan tartó otthonteremtési program, amely irányt szabna a mély válságban lévõ hazai építõ- és ingatlanszektornak – mondta el lapunknak adott interjújában Borsi László, a Lakásvásár Média Csoport elnöke. Véleménye szerint a kabinetnek a bérlakás-építési programra kellene helyeznie a hangsúlyt, valamint meg kellene kezdeni a hazai ingatlanok minõségi megújítását.

– Hogyan értékeli a KSH által publikált legfrissebb építõipari és lakásépítési adatokat? Tényleg nem értünk még a gödör aljára?
– Soha nem volt még ilyen mélyponton a szektor, de a számok alapján úgy tûnik, még mindig nem értünk a válság végére. Jelenleg évente kevesebb mint 20 ezer új lakást építenek, ami a rendszerváltás idején volt ilyen alacsony, de a kiadott építési engedélyek alapján további visszaesés várható. Látjuk azt is, hogy akiknek elkezdett építkezésük van, azt is idõlegesen felfüggesztették. Sajnos egyelõre az állam sem tud beavatkozni. Úgy gondolom, hogy ennél nagyon lejjebb nem mehet a szektor teljesítménye, amit a GKI-val közösen végzett felmérésünk is alátámaszt. Sajnos nem szabad kizárni azt a lehetõséget sem, hogy a válság tovább tart és akkor a mostani kilátások ismételten erõsen negatív irányba fordulhatnak.

– Nem lát ellentmondást a KSH által publikált adatok és a GKI felmérése között, amely már nem számít további jelentõs zuhanásra?
– Emögött egyrészt a magyar emberek optimizmusa áll, mivel nem szeretnék, hogy a válság tovább mélyüljön. Ez alapvetõen egy várakozási és nem tényindex, amely mögött nemcsak a gazdasági racionalitás áll, hanem természetesen pszichológiai tényezõk is befolyásolják.

– Mi lesz a sorsa a vélhetõen piacra kerülõ elárverezendõ lakásoknak, hogyan lehetne meggátolni az esetleges sokkot?
– Egyelõre még nem tudjuk, hogy milyen kormányzati döntés születik ez ügyben, ezért csak találgatásokra építhetünk. Különbözõ hírek keringenek, amelyek folyamatosan finomodnak, de biztosat nem tudunk mondani. Egyrészrõl az állam arra próbálja szorítani az adósokat, hogy adják el az ingatlanjukat, amelyet õk természetesen 100 százalékos áron próbálnak meg, ami nem fog menni. Ha ez nem sikerül, akkor következik az árverés, ahol a bank elõször 75, majd 50 százalékos áron próbálja értékesíteni az ingatlant. Erre van az a bizonyos kvóta, hogy negyedévente 5-10 százalékban maximálnák a piacra kerülõ ingatlanok arányát, és természetesen ezt területileg is szabályoznák. Emellett egy értékhatárt is megszabnának, ami fölött már nem érvényesülne ez a kvóta. Fontos leszögezni, hogy ezek csak tervek. Ebben az esetben ez nem olyan durva, mintha minden lakást egyszerre eresztenének a piacra, és a bankok számára is kedvezõbb ez a megoldás. Ugyanakkor egy lakás forgási sebessége nem negyedévben mérhetõ, és így az ingatlanok egy része természetesen a piacon maradhat, tehát mindenképpen nõni fog a kínálat. Ez még abban az esetben is fennállhat, ha az állam valamilyen támogatással próbálja segíteni a keresleti oldalt.

– Rendelkeznek-e adatokkal arról, hogy hány lakást érinthet az elárverezés?
– Durván 100 ezer körül van a nem fizetõ hitelesek lakásszáma. Ennek nagyjából a 20-30 százaléka az, amelyik valóban nagyon nehéz helyzetben van, míg 70 százalékra tehetõ az, aki azért nem fizet, mert fönnáll a moratórium. Ha a korábban elmondottak szerint alakul a szabályozás, akkor negyedévente a 25-30 ezer lakás 5 százaléka kerülhet a piacra, mivel a moratórium megszûntével a fizetési hajlandóság is nõni fog. Ez láthatóan nem olyan sok, ha a területi eloszlást is figyelembe vesszük, akkor pedig egyáltalán nem kell számítani sokkszerû hatásokra. Nagyon nagy kérdés az, hogy mi lesz azokkal az ingatlanokkal, amelyek nem kerülnek ki rögtön a piacra a szabályozás következtében, mert elképzelhetõ, hogy azokat a hiteleket adott esetben a következõ tíz évben sem fogják fizetni. A szabályozásnak ezt a részét is át kellene gondolni.

– Milyen intézkedéssel lehetne felszámolni a nem fizetést azon személyek esetében, akik a moratórium miatt nem teszik ezt?
– Úgy gondolom, a feloldást követõen õk fizetni fognak a kilakoltatás réme miatt. Nyilván nem kis terhet róna a bankokra az, ha ezekben az esetekben teljes vizsgálatot tartanának, de a hivatalos jövedelmi viszonyok áttekintésén kívül mást nem tehetnek.

– Helyes döntésnek tartaná a svájci frank árfolyamának rögzítését?
– Borzasztó nehéz megállapítani, hogy hová lõje be a jogszabály az árfolyamot, ezért nem is vállalták ezt még el. Nem gondoltuk azt 8-10 évvel ezelõtt, hogy a frank árfolyama ennyire megerõsödik. Nyilván az, amit az MNB most javasolt, ami egyfajta finomítás lenne ez ügyben és nem az árfolyamban, hanem a törlesztésben, mindenképpen megfontolandó. Az árfolyam rögzítése természetesen nem egyszerre lesz jó a banknak és a hitelesnek. Itt igazából nem lenne szerepe az államnak, mivel ez egy magánjogi szerzõdés, de az állampolgárokról ilyen helyzetekben illik gondoskodnia.

– A rendszerváltás óta nem volt ilyen mély válságban ez a szektor, ezért milyen intézkedésekkel lehetne elmozdulni errõl a holtpontról?
– Alapvetõen két dolgot látok és gondolok. Jó lenne, ha végre születne egy átfogó és hosszan tartó otthonteremtési program. A Fidesz volt az egyetlen a rendszerváltozás óta, amelyik 2000–2001-ben megpróbált elindítani egy ilyent, amely különféle okok miatt késõbb megállt, de legalább át volt gondolva és valamilyen rendszer szerint szerettek volna elõbbre jutni. Azóta nincs ilyen és úgy fest, hogy a kormányzat egy évvel ezelõtti hatalomra kerülése óta sem fogalmazódott meg még ilyen terv. Vannak mûhelyek, amelyek dolgoznak rajta, de nagyon nehéz a mostani válsághelyzetben egy elõre mutató tervet az asztalra tenni. Most benne van a rendszerben a lakástakarék támogatása és egy 3,5 milliárdos keret bérlakás-építési programra. Ezt nem nevezném komplex tervnek, ezek a mostani adottságok, amit a költségvetés jelenlegi helyzete alapján teljesen meg lehet érteni. Nagyon fontosnak tartom a bérlakás-építési program elindítását, amelyet már 8-10 éve szorgalmazok. Ha akkor ez elkezdõdött volna, biztosan nem itt tartanánk.

Rengeteg kényszertulajdonos van Magyarországon a korábbi támogatási rendszer miatt, ezért ha a bérlakásokat támogatták volna, rengetegen nem kerültek volna ilyen rossz helyzetbe. Jelenleg csupán az ingatlanok 8 százaléka tartozik a bérlakások kategóriájába. Fontosnak tartanám egy bérlakás-építési alap létrehozását, ennek lehet az elsõ eleme egy eszközkezelõ. Ez az alap vásárolhatna és építhetne bérlakásokat. Az államnak egy dolgot kellene tennie, mégpedig lakbértámogatást adnia, ami szintén nem kevés persze, de ezzel el kellene indulni.

A másik fontos lépés az áfacsökkentés lenne az új- és bérlakásépítések esetében, amelyre az unió lehetõséget is ad. Ez óriási lökést adna a piacnak. Egy új kamattámogatási politika is szükséges lenne. Nem a tulajdonhoz, hanem a lakhatáshoz jutást kellene támogatni. Egy felmérés alapján az emberek 25 százaléka hajlandó lenne bérleménybe költözni, ami szintén segítené ezt a váltást.

A bérlakás teremtésének együtt kellene járnia a munkaerõ-piaci változásokkal. A válság azt hozhatja magával, hogy a vándorlás elindul a kevésbé fejlett területekrõl. Erre jó példa, hogy az osztrák és a német munkaerõpiac megnyitása jelentõs elvándorlást hozhat hazánkban. Amíg a magyarok életük során csupán átlagosan három lakásban élnek, addig nyugaton ez a szám öt-hat. Abban az esetben, ha a hiteleseknél is kilakoltatásokra kerül sor, az szintén megindíthatja a mobilitást.

– A kormányzat egyelõre az épületenergetikai programok felfuttatásával kívánja élénkíteni az építõipart, ez elegendõ lehet?
– Ez már egy többéves program, amely már a 2000-es évek elejétõl megy kisebb-nagyobb összegekkel. A mostani tervek kétféle szempontból jók. Egyrészt munkát adnak az építõiparnak, másrészt az elmaradt felújítások pótlására mindenképpen szükség van. Jelenleg körülbelül 1000 milliárdos felújításra lenne szükség, amellyel egyik kormány sem tud egyszerre mit kezdeni, csak fokozatosan lehet ezt a problémát orvosolni. Ezt az utat továbbra is járni kell, más kérdés, hogy mennyit tud a kormány erre adni, de szerencsére a szén-dioxid-kvóták értékesítésébõl befolyó összeget is erre a területre lehet csoportosítani.

– Ha sikerülne legalább a 2006–2007-es szintet elérnie az építõiparnak, körülbelül mennyi új munkahely jöhetne létre?
– A válság révén megtörtént egy szelekció az ágazaton belül, amely arra jó volt, hogy a majdnem 80-90 ezerre tehetõ építõipari vállalkozások számát egyharmaddal csökkentette, más kérdés, hogy a bejelentett foglalkoztatást mennyivel kurtította. Nem kevesen arra használták ezt, hogy megszüntették a veszteséges cégüket, és újat indítottak, de nem ez volt a jellemzõ.

– Milyennek kellene lennie egy koherens otthonteremtési programnak?
– Mindenképpen késésben vagyunk ennek a stratégiának a megalkotásával. Attól, hogy még válság van, lehetett volna egy olyan tervet elkészíteni, amelyikbõl kiderül, hogy hova lehetne eljutni. Hosszú távon mindenképpen egyensúlyt kell teremteni a saját tulajdonú és a bérlakások között, azért, hogy ne kerüljünk még egyszer ilyen helyzetbe, ami mára kialakult. A felújítás szintén stratégiai kérdés, az, hogy ezt milyen ütemezésben tudjuk végrehajtani, természetesen nagyon nehezen megjósolható.

Alapvetõen minõségi lakásproblémát látok Magyarországon és nem mennyiségit, mivel körülbelül félmillió, lakhatásra alkalmatlan ingatlan van hazánkban. A cél az évi teljes lakásállomány egy százalékának a megújítása lehet; ez esetünkben körülbelül 40 ezer lakóingatlan építését jelentheti, ami együtt kell, hogy járjon a lakhatásra alkalmatlan ingatlanok felszámolásával, vagyis a strukturális átalakítással. Ha ebben az ütemben haladnánk, 10-12 év alatt végre lehetne hajtani ezt az átalakítást.

Meg kellene azt is határozni, hogy a költségvetés hány százalékát fordítjuk lakhatási támogatásokra. Jelenleg ez egy százalék alatt van, de voltunk már 1,5 százalék fölött is. Tény, hogy ma a korábbiaknál lényegesen szolidabb költségvetési források állnak rendelkezésre. A Fidesz programjában elõkelõ helyen szerepelt az otthonteremtés, aminek megvalósítása sajnos egyelõre nem látszik. Ennek lehetnek objektív okai, de hosszú távon jó lenne látni, hogy merre akar menni az állam. Pozitívum, hogy a lakhatáshoz való jog bekerült az új alkotmányba, pici baj, hogy még csak megengedõ formában, vagyis az állam csupán törekszik a lakhatáshoz való jog feltételeinek megteremtésére.

– Mik voltak a legutóbbi lakásvásár fõbb tanulságai?
– Immár 18. alkalommal került sor a lakásvásárra március elején, amelynek a neve most már Fundamenta lakásvásár. Ez alapvetõen jó lakmuszpapírja az ingatlanpiaci helyzetnek, ezért is volt meglepõ, hogy a válság három éve óta nem volt ilyen sok kiállító a vásáron. A látogatók száma is kezd visszatérni a 8-10 ezres átlaghoz. Ennek az oka, hogy fõképp kínálati oldalról növekedett a résztvevõk száma, mivel sokaknak minél gyorsabban el kell adniuk az ingatlanjukat. Az a hatás is megfigyelhetõ, hogy nagyon sokat lehetett alkudni az eredeti árakból, mivel rengetegen vannak kényszerhelyzetben. Ráadásul van még egy réteg, amely rendelkezik annyi tõkével, hogy most ilyen alacsony árak mellett tud ingatlant vásárolni. Összességében ez okozhatta a korábbinál nagyobb érdeklõdést.

– Milyen stratégiát javasolna azoknak, akik most kívánnak eladni vagy vásárolni a piacon?
– Az eladási oldal viszonylag egyszerû, mert sokan kényszerhelyzetben vannak, és a fizetõképes kereslet hiánya miatt eredeti árakon szinte lehetetlen értékesíteni. A vásárlást tekintve nagyon csábítók az alacsony árak, de nagyon meg kell nézni a lakások minõségét, állapotát. A vásárlói részrõl most érdemes kihasználni a helyzetet, mert õszre már akár valamelyest emelkedhetnek is az árak.

Forrás