(Igen, minden magyar lakástulajdonos alig várja, hogy vásárolhasson még magának pár ingatlant! Nem a zsidó csürhe, hanem a magyar! Értjük mi ezt!)
A kormány május végén hozta nyilvánosságra az ingatlanhitelükkel késedelembe esett tulajdonosok megmentését szolgáló mentõcsomagot, az Otthonvédelmi Akciótervet. A csomag bejelentésére mind a pénzintézetek, mind az ingatlanpiac már nagyon várt. "A bizonytalanság egy nagyon hosszú idõszaka látszik most megszûnni, bár a bejelentéssel a kérdések száma nem csökkent. Az irány már ismert, sõt jó is, de az ördög itt is a részletekben rejlik" – kommentálja a mentõcsomag bejelentését Déry Attila, az Otthon Centrum vezetõ elemzõje.

Eladó ingatlanok országszerte
Jelentõs meglepetéseket nem tartogatott a hétfõi bejelentés, ezeket az irányokat már az adósmentõ csomag kapcsán elhangzott nyilatkozatokból sejteni lehetett. Már a korábban rendelkezésre álló információk is egy jó irányt vázoltak fel, ahol lakáspiaci szempontból az egyik fõ cél, a további jelentõs árcsökkenés elkerülése biztosítottnak látszott, és látszik most is. Déry Attila szerint a részletek hiánya számos új kérdést vet fel, melyek nélkül most nehéz az akcióterv hatásait számszerûsíteni.
Déry Attila szerint az euró alapú hitelezések újbóli engedélyezése – korábbi remények alapján – az alacsonyabb hitelkamatok jelentette olcsóbb finanszírozási lehetõséget nyújtotta volna. Ez a lakáspiacon keresletélénkülést hozhatott volna, ha a háztartások hajlandóak lettek volna ismét árfolyamkockázatot vállalni lakásuk megvásárlásához. Az euró alapú hitelek várható keresletének kérdését azonban az akciótervben ismertetett feltételek gyorsan rövidre zárták. A deviza alapú hitelek felvételét két feltételhez köti az akcióterv: az igénylõ jövedelmének devizaneme meg kell, hogy egyezzen a hitel devizanemével, illetve ennek a jövedelemnek el kell érnie a minimálbér tizenötszörösét. Ez a jelenleg érvényes minimálbér mellett havi 1170000 forintos jövedelmet jelent, ami euróban nagyjából 4400 euró (265 Ft-os euró árfolyamon). "Ez a két feltétel – de kimondottan a második – jelentõsen beszûkíti a devizahitel igénylõk (x) körét, így az euró alapú finanszírozás jelentette keresletélénkülés nem lesz jelentõs a lakáspiacon” – hangsúlyozza az Otthon Centrum vezetõ elemzõje.
"Az árverési kvótarendszer felállítása jelenti a moratórium feloldása okozta elméleti ársokk egyik legnagyobb ellenszerét, ezért ennek a rendszernek a mûködése kulcsfontosságú a lakáspiac szempontjából" – hívja fel a figyelmet Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezetõ igazgatója. Az akcióterv ismertetésekor elhangzott, hogy a kvótarendszer a lakóingatlan piac területi sajátosságait is figyelembe veszi. Kühne Kata szerint a szempont külön üdvözlendõ, hiszen elméletben egy területen az ingatlanárakra gyakorolt hatást az fogja meghatározni, hogy a kényszerértékesítések hány százalékát adják az idõszak összes lakáspiaci tranzakciójának. Budapesten, a viszonylag magas tranzakciószám mellett, a piac gyorsabban felszívhatja a nyomott árú ingatlanokat, ezért ezek nem hoznak jelentõs árcsökkenést.

A kisebb települések ingatlanpiacán sem várható jelentõs árcsökkenés, hiszen itt épp a tranzakciók alacsony száma, a fagyos piac foghatja vissza az árleszorító hatást. Valószínûleg azok a kis- és közepes méretû városok lesznek jobban érintve, ahol a piaci aktivitás nem elég nagy ahhoz, hogy ellensúlyozza a nyomott árú ingatlanok árlehajtó hatását. "Amennyiben a kvótarendszer az adott terület piaci felszívóképességét is figyelembe veszi, az árnyomás jelentõsen tompítható. Ugyanakkor a 2 százalékról induló, évente egy százalékponttal emelkedõ kvóta meglehetõsen óvatos" - vélekedik Déry Attila. Szerinte a banki portfoliók tisztulásának mindenképpen irányítottan kell zajlania, de a tisztulási folyamat elnyújtásával a pozitív hatások is késleltetetten fognak jelentkezni. A kvótarendszer idõszakonkénti felülvizsgálata, a piac adta lehetõségekhez igazítása, a tisztulási folyamat esetleges felgyorsítása ezért nagyon fontos lenne.
A kvótarendszer korábban nem kommunikált eleme, hogy a 30 millió forintot meghaladó ingatlanokat (x) 2011. július 1-tõl október 1-ig mennyiségi korlátozás nélkül lehet árverezni. Déry Attila szerint a kvóta rendszer felsõ határának 30 millió forinton történõ megállapítása szakmai szempontból nem teljesen érthetõ. Ilyen értékû ingatlanok nagy számban találhatóak a budapesti agglomerációban. Az agglomeráció piacán (x), részben a tulajdonosok lakáshitel fizetési nehézségei miatt, a válság valamivel erõsebben éreztette a hatását a tranzakciószámok tekintetében. "Az árcsökkenés veszélye az amúgy is fagyosabb piac miatt nagyobb, de több, az árcsökkenés ellen ható tényezõ is megfigyelhetõ" - hívja fel a figyelmet Kühne Kata. Az Otthon Centrum ügyvezetõ igazgatója szerint ilyen egyrészt a pénzintézetek – saját, jól felfogott érdekükön alapuló – önmegtartóztatása. Ha ebben a szegmensben jelentõs mennyiségû ingatlant rövid idõn belül piacra dobnak, akkor ez csökkentheti a nagy értékû ingatlanok árait. Ez azt is jelentené, hogy a most még jól teljesítõ hitelportfolió mögött fedezetként álló, 30 millió forintnál drágább ingatlanok értéke is csökken, így az eredetileg kockázatcsökkentés céljából elindított portfoliótisztítás végül növelheti is a kockázatokat. A másik, az árcsökkenés ellen ható, piaci tényezõ ezen ingatlanok viszonylag magasabb minõsége és alacsony kora. Ezek a tényezõk felkelthetik a befektetõk figyelmét, így a jobb minõségû, nagyobb értékû ingatlanok iránti növekvõ érdeklõdés tompíthatja a kvótarendszeren kívüli árverezés árcsökkentõ hatását.
"A Nemzeti Eszközkezelõ Társaság beindításának lakóingatlan piaci szempontból legnagyobb elõnye, hogy az eszközkezelõ által megvásárolt ingatlanok elkerülhetik a nyíltpiaci értékesítést, így ezek az ingatlanok sem erõsítik az árakra ható nyomást" - hangsúlyozza Kühne Kata. Az Otthon Centrum vezetõ elemzõje szerint erre a lépésre feltétlenül szükség van, de számolni kell mellékhatásokkal is.
Az állam, az eszközkezelõn keresztül, nagyon leegyszerûsítve egy kényszer bérlakás vásárlásba fog, ahol a megvásárolt ingatlanok – még ha jóval áron alul is jut hozzájuk az állam – kiválasztási szempontja nem az ingatlanok minõsége, fenntartási költsége, elhelyezkedése lesz, hanem várhatóan a tulajdonosaik szociális helyzete. Ráadásul ezen ingatlanok szétszórtan helyezkednek el, így üzemeltetésük drágább, mint az egy tömbben elhelyezkedõ bérlakásoké. "Ezért jó ötletnek tartom, hogy az eszközkezelõ zöldmezõs lakásépítésekbe is belefog, mivel ezek a bérlakások korszerûbbek lesznek és nagy valószínûséggel egy tömbben fognak elhelyezkedni, fent említett társaiknál alacsonyabb fenntartási költség, és olcsóbb üzemeltetés jellemezheti majd õket" – vélekedik Déry Attila. A szakértõ a további elõnyöket is hangsúlyozza, miszerint a beruházások megrendeléseket jelentenek az erre nagyon kiéhezett építõiparnak is. A kérdés "csupán+ az, hogy milyen forrásból fog mûködni az eszközkezelõ, és hogyan finanszírozza az állam a zöldmezõs beruházásokat.
Az Otthon Centrum szakértõi az akcióterv kapcsán fontosnak tartják hangsúlyozni, hogy eddig néhány válasz mellett még több kérdést szült, ezért hasonló izgalommal várjuk a részletek napvilágra kerülését, mint magának a tervnek a bejelentését. Addig marad a tervezgetés, az irányok elemzése. A lefektetett javaslatok gyakorlati megvalósulása lehet a garanciája annak, hogy a további jelentõs árcsökkenés elkerülhetõ legyen a lakáspiacon. Azt sem szabad elfeledni, hogy az akcióterv csak a problémák egy részét kezeli, az általános gazdasági növekedés, a háztartások jövedelmi helyzetének javulása alapfeltétele annak, hogy 2014 végén ne kelljen egy még komolyabb nehézségekkel szembenézni.
mfor.hu
Link