Életben marad -e az ingatlanszektor vagy összeomlás következik? Szükség van válság idején új ingatlanokra? Mik a legfontosabb fundamentális változások az ingatlanszektorban. A szektor jövõjérõl, középtávú kilátásairól beszélgettünk Baross Pállal, az RICS magyarországi elnökével és Soóki-Tóth Gáborral, a CBS Property ingatlanhasznosítási igazgatójával, az RICS elnökségi tagjával.

Ha érdekli, mit gondolnak a jövõrõl a világ legnagyobb ingatlanszakmai szervezetének vezetõ szakértõi, regisztráljon be Magyarország elsõ számú ingatlanpiaci eseményére. A konferencia keretén belül az RICS rendhagyó workshopot tart az iparág legégetõbb kérdéseirõl.

Portfolio.hu: Az ingatlanszektort alapjaiban rázta meg a 2008-2009-es válság és egyre inkább úgy tûnik, hogy a szektor nem fog visszaállni a korábbi évek kerékvágásába, hanem valami új, más kezdõdik el. Milyen alapvetõ változásokat észleltek, prognosztizáltok az ingatlanszektorban?

Összeomlás vagy lassú átmenet vár az ingatlanpiacra?Baross Pál: Úgy érzem, hogy az ingatlanszektorban egy paradigmaváltás megy végbe, ahol mindazok az alapszabályok, amelyek eddig - fõleg a projektszemléletû ingatlanszektorban - jellemzõek voltak, új színezetet kaptak. Egy ingatlan megítélése ma sokkal inkább az ingatlan életciklusára vonatkozik, és nem csak azokra az egyes tranzakciókra, amelyek eddig meghatározták az ingatlanpiaci szereplõk gondolkodását. Az ingatlanosok egy adott ingatlan esetében ezidáig egy pillanatra készültek fel, legyen az a bérbeadás, értékesítés vagy akár a banki finanszírozás megszerzése. Másrészrõl érzek egy paradigmaváltást a fenntarthatóság szempontjából is, ma már a bolygónk fenntarthatósági problémái annyira nyilvánvalóak, hogy az ingatlanszektorban sem lehet megkerülni a zöld szempontokat, a zöld filozófiát. Véleményem szerint a válság harmadik fontos hatása az, hogy az ingatlanszektorban is egyre jobban odafigyelünk az ingatlanos cégek struktúrájára, vagyis hogy az ingatlanos cégek hogyan vannak felépítve, megszervezve. Ebben eddig, fõleg a válság elõtti arany években aránylag kevés munka volt.

Összeomlás vagy lassú átmenet vár az ingatlanpiacra?Soóki-Tóth Gábor: Ha leszûkítjük Budapestre a fókuszunkat, akkor itt is komoly változásoknak lehetünk szemtanúi. A léptékek, a nagyságrendek nagyon megváltoztak. A 2000-es években hatalmas projekttervek alakultak ki különbözõ lokációkon. Én már akkor azon a véleményen voltam, hogy ahhoz, hogy ekkora volumenû projekteket ilyen ütemben, ahogy elképzelik, meg lehessen valósítani, a teljes piac dinamikájának 15-30 százalékát kell arra az egy lokációra fókuszálni egy olyan piacon, ahol már legalább 20 versengõ lokáció van. Nyilvánvalóan mindenki úgy gondolta, hogy az övé a legerõsebb lokáció, és elõbb-utóbb valamilyen formában meg fog valósulni a projektje. Már 2003-2005 környékén sem tudtam igazolni, hogy itt akkora léptékû bõvülés lesz, ami indokolja a hatalmas projekteket. Ezt a folyamatot a válság még erõsebben visszafogta, ezek a hatalmas projekttervek nagyrészt el is tûntek mostanra a piacról. A válság másik meghatározó hatása a finanszírozást érinti, ami fejlesztésnek és a befektetésnek is egyértelmûen a motorja. Azáltal, hogy a bankok a válság elõtti idõszakban fellazított biztonsági övekkel mentek versenybe egymás ellen, sokan közülük megégették magukat. Most pedig mindenki átesett a ló túlsó oldalára, mindenki fél és túlságosan konzervatív lett.

P.:Sokat beszélünk a fenntarthatóságról, de ezzel kapcsolatban felmerül a kérdés, hogy hány évre szánjuk ezeket az épületeket? 30-40 éves távlatokról beszélünk, miközben egy épület - különösen ha kiskereskedelemrõl beszélünk - 10-15 év alatt adott esetben elavul. Milyen épületekre lenne akkor szükségünk?

S.T.G.: Nehéz kérdés, mert szerkezetileg továbbra is igaz, hogy az épület csontváza nagyon hosszú ideig fenn tud maradni. Az elavulás elsõsorban területhasználati és gépészeti vonatkozásban, illetve hõtechnikában igaz. A kiskereskedelem esetében egyébként lehet látni, hogy a mostanában dinamikusan terjeszkedõ diszkontláncok már nem törekszenek arra, hogy évtizedekre szóló, nagyon stabil épületeket hozzanak létre. És az is látszik, hogy az egymással folytatott verseny miatt a kiskereskedelmi funkciójú épületek kénytelenek viszonylag hamar hozzányúlni a belsõ elrendezéshez, kialakításhoz.

B.P.: Egyetértek, a piaci viszonyokhoz való gyors alkalmazkodás miatt nagyon fontos szempont a flexibilitás. Nem abban az értelemben, hogy az épületeknek eldobhatóknak kell lenniük, hanem hogy képesek legyenek változni, átalakulni. A másik fontos szempont a fenntarthatóságnál az, hogy mindig nagyon oda kell figyelni a telken kívüli területekre, azok funkciójára. A jó épületek századokkal ezelõtt és most is valahol a "public space" és a "private space" közötti harmóniát tudták megteremteni. A korábbi szemlélet egyértelmûen "exit" fókuszú volt, vagyis mindenki arra koncentrált, hogy hogyan, mikor tud az adott ingatlanból kilépni. Azt látjuk, hogy az új környezetben az exit nem lesz egy egyszerû folyamat, éppen ezért meg kell tudni találni azt az értéket, amit valaki más ebben az épületben befektetõként megtalál.

P.: Voltak olyan hangok is a válság elején, hogy az ingatlanszektor mint önálló eszközosztály, amelyik egy relatív fiatal eszközosztály a kötvény- és részvénypiacokhoz képest, akár veszélybe is kerülhet. Egyelõre nem úgy tûnik, hogy ez bekövetkezne, de továbbra is több idõzített bombán ül a szektor, elég ha a bedõlt banki portfoliókra, vagy a befektetési alapok tulajdonában lévõ túlértékelt ingatlanportfóliókra gondolok. A közelmúltban láttunk 40 százalékos leértékelést is.

B.P.: Globális szinten az ingatlan mint eszközosztály továbbra is erõsödni fog. Az olyan óriásira növekedõ gazdaságokban, mint a kínai, indiai, brazil, egyre több ember kerül a városokba, egyre magasabbak a jövedelmek. Ezekben a társadalmakban a gazdaság növekedése is nagy, az ingatlanigény pedig ennek megfelelõen nõ. Tehát szerintem egyik oldalon megmarad az ingatlannak, mint önálló eszközosztálynak a legitimációja. Szerintem eddig is inkább az ingatlanhoz köthetõ derivatív termékekkel volt a baj, nem az alaptermékekkel. Az is kétségtelen ugyanakkor, hogy Magyarország megítélésével komoly problémák vannak, hiszen a magyar gazdaság érdemben nem növekszik, a magyar népesség dinamikusan csökken és az urbanisztikai folyamatok sem szólnak az ingatlanpiaci növekedés mellett.

S.T.G.: Említetted a túlértékelt portfóliókat, azt, hogy adott portfólió egy új értékbecslés után akár 40 százalékos korrekciót is elszenvedhet értékben. Ezzel kapcsolatban sok kérdés felmerül. Szerintem az értékbecslés esetében nagyon fontos azt látni, hogy a banki értékbecslés hihetetlenül konzervatívvá vált az elmúlt 2-3 évben. Adott esetben értékmódosító tényeket nem akarnak tudomásul venni, ráadásul nem egyértelmû, hogy amikor értékrõl beszélünk, beszélnek, akkor mirõl is van szó pontosan. Nekem a közelmúltban több olyan vitám is volt, ami arról szólt, hogy mi a piaci érték, és mi a menekülési érték. Azt el tudom fogadni, hogy a menekülési érték nagyon alacsony, sokkal alacsonyabb mint 3-4 évvel ezelõtt, hiszen jelenleg nem likvid a piac. Azonban a piaci érték ennél lehet lényegesen magasabb is. Mégis úgy érzem, hogy van egy nyomás az értékbecslõkön, alapvetõen a banki vonatkozásban, hogy ultrakonzervatívnak kell lenniük. Az értékbecslõ szakmának nagy kihívásokat jelent ez az idõszak, nagyon fontos, hogy legyenek olyan tiszta standardok, melyek alapján a bankok vagy az alapkezelõk tisztán láthatnak.
Link